דמי הסכמה למינהל
דמי הסכמה למינהל הם תשלום הנדרש על ידי רשות מקרקעי ישראל בעת מכירת נכס לא מהוון, עבור הסכמתה לאשר העברת זכויות בעת מכירה.
דמי ההסכמה חלים בנכסים אשר לא שולמו בגינם דמי היוון ובד”כ מדובר בנכסים במגזר החקלאי כגון משקי עזר במושבים, אך ישנם גם נכסים עירוניים שאינם מהוונים ובעיקר בסקטור התעשייתי.
בעבר רמ"י היתה דורשת דמי הסכמה בעת מכירת נחלה, אולם כיום דמי ההסכמה שנדרשים, מיוחסים לחלק החקלאי בלבד ומדובר בסכומים זעירים יחסית.
כאשר שני צדדים חותמים על הסכם מכר ומבקשים את חתימת רמ”י והסכמתה בדבר העברת הזכויות, יגיע לנכס שמאי מקרקעין מטעם רמ”י, אשר יעריך את שווי הנכס ועל פי חוות דעתו יוציא רמ”י למוכר הנכס את דרישת תשלום דמי ההסכמה. תשלום דמי ההסכמה הוא תנאי להסכמת רמ”י להעברת הזכויות.
גובה דמי ההסכמה משתנה בהתאם לפרמטרים שונים, ומגיע למיליוני שקלים.
ייתכן כי במקרים מסוימים טרם העברת הזכויות, יגיע לנכס פקח של רמ”י בכדי לבצע בדיקות בדבר חוקיות מרכיבי הנכס ושימושים חורגים (במידה ויימצאו חריגות – ייגבו בגינן דמי שימוש). ולכן בטרם ביצוע עסקה יש לבצע סקר סיכונים בנכס.
איך מחשבים דמי הסכמה?
גובה דמי ההסכמה נגזר מעליית שווי הקרקע מיום רכישת הזכויות בקרקע ועד ליום מכירתן. ושיעור התשלום מחושב לפי שליש מעליית שווי הקרקע בלבד, ללא פיתוח וללא מבנים.
הפחתת דמי הסכמה ניתנת לביצוע באמצעות השגה שמאית על שומת רשות מקרקעי ישראל. בהשגה אנו נמצא את הדרך להוכיח כי שווי הקרקע נמוך מזה שקבעה הרשות.
כאמור, חישוב דמי ההסכמה מתייחס לשווי הקרקע בלבד. כך שבנוסחת החישוב שנקבעה בהחלטות ונהלי רמ”י, ישנו ניסיון לנטרל את ההשקעות שבוצעו בנכס על ידי המוכר ואינן שייכות לרמ”י. כגון – עלויות פיתוח ששולמו, מחוברים (כלל המבנים הקיימים בנכס), פיתוח הגינה ומרכיבים נוספים העשויים להשפיע על התמורה שהתקבלה בעסקה.
התמודדות עם מפרט כספי ושומת דמי הסכמה הם תחום התמחות בפני עצמו.
בהפחתת דמי הסכמה ישנה חשיבות רבה לניסיון בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל ומול אגף השמאי הממשלתי בעת השגה. וכמי שעבד באגף עצמו, אוכל להעיד כי למשרדי יתרון מוחלט בנושא.
הפחתת דמי הסכמה
היות ובחישוב דמי ההסכמה אנו בוחנים מהו שווי הזכות החוזית, שבהרבה מקרים היא זכות אמורפית- רעיונית, שהרי התב"ע מתירה הרבה יותר זכויות מהזכות החוזית. יוצא כי בחינת השווי הרעיוני רחוקה מהמציאות ונאחזת על שיקול דעתו של שמאי הרשות בלבד. מרבית דרישות דמי ההסכמה שראיתי, היו בסכומים מופרזים המבוססים על תחשיבים והנחות שגויות.
בפני כל אדם שקיבל לידיו שומת דמי הסכמה, עומדת האפשרות להגיש השגה על שומת רמ”י ולנסות להביא להפחתת דמי ההסכמה.
על פי החלטת רמ”י מס’ 1304, אדם אשר קיבל דרישת תשלום ומפרט כספי מאת רשות מקרקעי ישראל רשאי להגיש השגה ראשונה (ערעור) על דרישת התשלום בתוך 60 יום מרגע קבלת השומה לידיו.
את ההשגה יגיש באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו.
בעבודתי בעבר באגף השמאי הממשלתי – אותו אגף אליו מגישים את ההשגה, ומניסיוני כשמאי מקרקעין העוסק בתחום ההשגות לרמ”י ודמי הסכמה, אני יכול לומר כי ברוב המוחלט של המקרים ישנה אפשרות להפחית משמעותית את דמי ההסכמה.
כדאיות ההשגה תלויה בעיקר ברמת המקצועיות של שמאי המקרקעין מצד הבעלים וברמת היצירתיות והידע שלו בנושא.
במקרים רבים בהם ייצגתי את לקוחותיי, הופחתו למעלה מ- 60% מדמי ההסכמה שנדרשו לתשלום.
ניתן ליצור עם משרדי לייעוץ ראשוני חינם.
