רכישת דירה או נכס היא אחת ההחלטות הכי משמעותיות שתעשו בחייכם. אבל כדי שהזכות שלכם על הנכס תהיה מוכרת ומעוגנת בחוק, לא מספיק לשלם עבור הנכס ולקבל את המפתחות. יש צורך לעבור תהליך חשוב נוסף – רישום הזכויות בטאבו. עבור רבים מהרוכשים, הליך זה יכול להיות מבלבל ומאתגר, ולעיתים אף להרתיע. אבל אל דאגה, במאמר הזה אסביר לכם בצורה פשוטה ובהירה את כל מה שחייבים לדעת על רישום זכויות בטאבו ואיך תוכלו למנוע טעויות יקרות בתהליך.
מהו בכלל טאבו ולמה הוא חשוב כל כך?
טאבו הוא הכינוי למרשם המקרקעין הממשלתי שמנוהל על ידי משרד המשפטים. כל עסקה במקרקעין בישראל חייבת להירשם בטאבו כדי שתהיה תקפה מבחינה משפטית ומחייבת.
הרישום בטאבו הוא ההוכחה הרשמית היחידה לבעלות או לזכויות אחרות שיש לכם בנכס, כמו זכויות חכירה או שכירות ארוכת טווח.
במילים אחרות, ללא רישום בטאבו, מבחינה חוקית לא תוכלו ליהנות מההגנות המגיעות לכם כבעלים של הנכס.
לדוגמה, ייתכן שתתקשו למכור או להשכיר את הנכס בעתיד, או לקבל משכנתא עבורו, כי אף גוף לא יכיר בזכויות שלכם. חוסר רישום עלול גם לפתוח פתח לעסקאות כפולות או תרמיות מצד המוכר. לכן חיוני לוודא שהרישום בטאבו מתבצע כהלכה בסמוך לרכישה.
איך עובד הרישום בטאבו? מה כוללים הפנקסים השונים?
כל נכס בישראל מזוהה במערכת הטאבו על פי מספר גוש ומספר חלקה ייחודיים שמוקצים לו. פרטי הנכס, זהות הבעלים, פירוט הזכויות, עיקולים, משכנתאות ושעבודים נרשמים במספר פנקסים ייעודיים תחת הגוש והחלקה הרלוונטיים:
- פנקס הזכויות – בפנקס זה רשומות זכויות הבעלות והחכירה בנכסים שעברו את הליך הסדר המקרקעין.
- פנקס השטרות – כאן נרשמות הזכויות בנכסים שעדיין לא עברו הסדר מקרקעין, למשל כי הם בבעלות פרטית או ציבורית מימים עברו.
- פנקס הבתים המשותפים – בפנקס זה ירשמו הזכויות שלכם אם רכשתם דירה בבניין או בית משותף.
כדאי לציין שקיימים בארץ לא מעט מבנים שבהם הדירות והשטחים המשותפים לא רשומים כבית משותף בטאבו.
לרוב מדובר במקרים בהם החברה שבנתה את הפרויקט טרם השלימה את הרישום על שם הדיירים. במצב כזה קיימת מורכבות משפטית, והליך הרישום צפוי להיות ארוך ומסורבל יותר.
לכן אני ממליץ לרוכשים להימנע ככל הניתן מרכישת נכסים כאלו, אלא אם קיבלו ייעוץ משפטי מתאים.
מה ההבדל בין רישום הערת אזהרה לרישום זכויות מלא בטאבו?
הערת אזהרה היא סוג של רישום זמני שנעשה בטאבו אחרי חתימת החוזה ולפני העברת הבעלות. היא מסמנת שבוצעה עסקה ומזהירה צדדים אחרים מרכישת הנכס.
ההערה מגנה עליכם, הרוכשים, שהמוכרים לא ימכרו את הנכס מתחת לאף שלכם, אבל היא עדיין לא מעבירה את הבעלות על שמכם.
לעומת זאת, רישום הזכויות המלא בטאבו מתבצע לאחר מסירת הנכס והוא הופך אתכם באופן רשמי לבעלים החוקיים. רק אז נחשבת העסקה כמושלמת ואתם זוכים להגנה המשפטית המלאה כבעלי הנכס.
מה כולל נסח הטאבו שצריך לבדוק לפני רכישת נכס?
נסח הטאבו הוא למעשה דו"ח עדכני מהרישום בטאבו שמציג את כל המידע החיוני על הנכס:
- תיאור הנכס, שטחו והקומה בה הוא נמצא.
- זהות הבעלים הרשומים כעת.
- סוג הזכות (בעלות / חכירה / שכירות ארוכת טווח).
- משכנתאות, שעבודים או עיקולים קיימים.
- חובות מס שבח או היטל השבחה.
- ועוד פרטים מהותיים.
חשוב מאוד לעבור על נסח הטאבו בקפידה לפני חתימת החוזה, ולוודא שאין בו סתירות למידע שמסרו המוכרים.
ניתוח מעמיק של הנסח על ידי שמאי מקרקעין, תוך השוואה ובדיקה פיזית של הנכס, יכול לחשוף בעיות שלא מופיעות ברישום כמו חריגות בנייה.
אם לא תזהו אותן, הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא או להעניק משכנתא נמוכה משציפיתם.
איך רושמים את הנכס על שמכם בטאבו אחרי הרכישה? אילו מסמכים נדרשים?
התהליך המלא של רישום הזכויות שרכשתם על שמכם בטאבו מתחיל מיד לאחר שקיבלתם את מפתחות הנכס ונכנסתם אליו. תהליך זה שונה מעט בהתאם לסוג הנכס ומהות העסקה:
אם מדובר ברכישה מקבלן או ממוכר פרטי, הרישום יכלול העברת בעלות מלאה או העברת זכות אחרת כמו חכירה לדורות. הרישום יתבצע על סמך שטר מכר או חכירה שייחתם בפני עורך דין ויוגש לטאבו.
לעומת זאת, אם רכשתם מגרש עליו בניתם בית, או שרכשתם דירה בפרויקט מחיר למשתכן או דיור להשכרה, סביר שהמדינה היא הבעלים של הקרקע.
במקרה כזה הזכויות שלכם יהיו חכירה או שכירות ארוכת טווח מרשות מקרקעי ישראל. הרישום שלכם ברמ"י ובטאבו יבוצע לאחר ביצוע התשלומים וההסדרים מול הרשות.
בכל מקרה, בנוסף לשטר המכר או החכירה, תצטרכו להציג לטאבו מגוון מסמכים שיאמתו את הפרטים ויוכיחו שהושלמו כל חובות התשלום:
- תעודות זהות של כל הצדדים בעסקה.
- חוזה ומסמכי העסקה המקוריים.
- אישורים מהרשות המקומית על תשלום מלוא הארנונה, היטלי הפיתוח וההשבחה.
- אישור רשות המיסים על תשלום מס הרכישה או פטור ממנו.
- קבלות על תשלום אגרות הרישום בטאבו.
- אם נלקחה משכנתא, יוגשו גם המסמכים הרלוונטיים כמו שטר המשכנתא וכו'.
ריכוז המסמכים וההתנהלות מול גורמי הממשל השונים לצורך השלמת הרישום בטאבו דורשים ידע, ניסיון וסבלנות רבה. לכן אני ממליץ לרוכשים להיעזר בשירותי ליווי של עו"ד או שמאי מקרקעין לכל אורך ההליך.
לסיכום
כפי שראינו, רישום מדויק ומהיר של הזכויות בטאבו הוא תנאי הכרחי להשלמת עסקת הנדל"ן ולהגנה על ההשקעה שלכם בנכס.
אך התהליך דורש הבנה של מושגים משפטיים ומיסויים מורכבים, איסוף מסמכים רבים וקיום בדיקות קפדניות.
לכן חשוב להיוועץ בגורם מקצועי ומנוסה כמו שמאי מקרקעין שמתמחה בליווי עסקאות נדל"ן. בזכות הניסיון הרב והידע העמוק שצברתי לאורך שנות עבודתי בתחום, אני יכול ללוות אתכם צעד אחר צעד ולהבטיח שההליך מול הטאבו והרשויות יתנהל בצורה חלקה ונכונה. לפרטים נוספים ותיאום פגישת ייעוץ – צרו קשר עם משרדי כעת.
