רשות מקרקעי ישראל – ממה להיזהר בעסקה

מהפעילות השוטפת בכל הקשור לרשות מקרקעי ישראל ובפרט היעוץ והליווי לעורכי דין המייצגים בעסקה, זיהינו מספר נקודות תורפה שחוזרות על עצמן בעסקאות ואשר עשויות לגרום לצדדים בעסקה מפח נפש ולעיתים אף לאסון כלכלי.

אסביר על 3 נקודות שמצריכות תשומת לב מצד עורך הדין בעת ייצוג בעסקת מכר/ רכש בנכסים של רשות מקרקעי ישראל. ההתייחסות אליהן עשויה למנוע תאונה כלכלית עבור הלקוחות, או לכל הפחות תבהיר את הסיכון אליו הם חשופים.

1. 1. חוזה חכירה

נתחיל עם הדבר הבסיסי ביותר.

חוזה החכירה הוא המקור להגדרת הזכויות והשימוש המותר בנכס. האלמנטים החשובים ביותר בחוזה, שיש לשים אליהם לב הם:

• • תקופת החכירה – לבדוק מתי היא מסתיימת ומה כרוך בחידוש החכירה.

• • היעוד / השימוש המותר מול מה שבפועל.

• • קיבולת הבנייה המותרת.

• • נתוני זיהוי הנכס ובאיזו אופן מוגדר הנכס- האם יש תשריט? האם יש זיהוי פרטני לנכס?

• • סעיפים מיוחדים שונים שעשויים להשתנות מחוזה לחוזה.

מבין 5 האלמנטים דלעיל, יש אחד שמקבל פחות תשומת לב, אך יכול להוות גלולה מרה ואפילו קטלנית עבור הלקוח שלכם והוא- קיבולת הבנייה.

הגדרת הקיבולת בחוזה החכירה תהווה משקולת או יתרון למשך כל חיי תקופת החכירה.

בחוזים רבים (לעיתים שכונות שלמות) הגדרת הקיבולת היא “על פי הבנוי בפועל”. משמע שהחוכר קנה מרשות מקרקעי ישראל את הזכויות הבנויות בפועל בלבד (השטחים שבוקשו בהיתר הבנייה בלבד).

המשמעות של המונח הקריטי הזה, מסתכמת בכך שכל בניה עתידית בנכס תחייב את החוכר לשלם לרמ”י פי 3 מהמקובל בחוזים אחרים (התשלום נקרא “דמי היתר”).

הרציונל לכך ע”פ רמ”י הוא כזה: חוכר שלא קנה את כל הזכויות בנייה שהתאפשרו ע"פ התב”ע בעת חוזה החכירה ובחר לקנות פחות בכדי לשלם פחות, יצטרך לקנות אותן במלוא המחיר כשירצה לממש אותן. 

במושגי רמ”י זה יהיה לפי 91% במקום 31% = פי 3!  ובכדי שיהיה טעם של עוד, מוסיפים על זה כמובן גם את המע”מ.

התנאי הקטן והחשוב הזה בחוזה, מהווה חסרון משמעותי בנכס הנדל”ן ומוריד משוויו. 

ברב המקרים, הלקוח יגלה את החיסרון רק בשלב מאוחר יותר, לעתים לאחר שנים רבות מהיום שקנה את הנכס. אך כמובן יאשים את העו”ד או המומחה שהיה צריך להזהיר אותו.

אם כבר נדרשתם לשלם לרמ”י – לחצו להסבר על השגה לרשות מקרקעי ישראל

2. 2. רכישת הבעלות מרשות מקרקעי ישראל

במרבית העסקאות בוחנים את האפשרות לרכוש את הבעלות בקרקע ואת המשמעות הכלכלית של רכישת הבעלות, שתתבצע אם מצד המוכר ואם מצד הקונה.

רכישת הבעלות מתבצעת כדי להתנתק מהתלות ברמ”י ולהימנע מתשלומים שונים בעתיד או כפועל יוצא מהעסקה הנוכחית (דמי היתר / יובל חכירה וכו’).  בד”כ בעת העסקה בקרקע עירונית, מתבצעת רכישת הבעלות בכדי לממש בטווח זמן הקרוב את מלוא זכויות הבנייה בתב”ע.

אחד הפרמטרים העיקריים שמשפיעים על גובה התשלום לרכישת הבעלות, ולו יש להקדיש תשומת לב יתרה, הוא שטח המגרש.

המדיניות שנקבעה בקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הגדילה משמעותית את שיעורי התשלום לרכישת הבעלות. מדרגות התשלום קפצו כמעט פי 2.

יש לזכור שבמגרש בשטח שמעל 1,000 מ”ר, משלמים 31% (!!!) מההפרש בין קרקע בבעלות פרטית לפי מלוא קיבולת התב"ע לבין שווי הקרקע ע”פ זכויות חוזיות קיימות.

לצורך המחשה –  במגרש במרכז הארץ ששטחו הוא 1,001 מ”ר נצטרך לשלם 1,100,000 ₪, ביחס למגרש בשטח 1,000 מ”ר , בו נצטרך לשלם 350,000 ₪… פערים אדירים.

דבר נוסף, יש לזכור גם כי יש תנאים אותם צריך למלא כדי להיות זכאים לרכישת הבעלות. אחד מהם הוא היעדר חריגות בנייה בנכס.

3. 3. חריגות בנייה

בהמשך לסיום הפיסקה הקודמת, חריגות הבנייה יכולות להוות איום כלכלי משמעותי על הלקוח אותו אתם מייצגים.

רשות מקרקעי ישראל מחייבת על חריגות בנייה דמי שימוש בקרקע, למשך התקופה בה החריגות היו קיימות (עד 7 שנים אחורה).

בנוסף, צריך לבדוק אם ניתן בכלל להסדיר את החריגות ומה המשמעות הכלכלית של כך.

כאמור, דמי ההיתר הצפויים להידרש בגין ההסדרה, עשויים להוות מכה כלכלית קשה.

אז בכדי למנוע מהלקוח אסון כלכלי או לכל הפחות שיהיה מודע להיקף הסיכון שהוא לוקח ברכישת נכס עם חריגות, כדאי להבין עד הסוף ולעומק את מאפייני הנכס והכי חשוב -לדעת מה לבדוק.

הנה לינק לאתר רמ"י בו תוכלו לקבל מידע על נכס.

דוד רום הנו יוצא אגף השמאי הממשלתי- האגף המכריע בהשגות. עיקר פעילות המשרד הנה הפחתת תשלומי רמ”י והיטלי השבחה.רשות מקרקעי ישראל