כאשר מתקבלות דרישות תשלום על ידי רשות מקרקעי ישראל, נרצה לנתח את המקרה ולהבין האם התקבל חיוב גבוה מן הראוי.

ניתן להגיש השגה שמאית ראשונה (ערעור) על שומת הרשות, זאת באמצעות שמאי מקרקעין מטעמכם אשר ינתח את המקרה ויטען באמצעות שומה נגדית כנגד שומת הרשות. במידת הצורך ניתן להגיש גם השגה שמאית שניה או בקשה לתיקון טעות עפ"י סעיף 4.20.13 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
היות וגם הסוגיות המשפטיות בשומות הרשות נגזרות מתחום התמחותו של שמאי המתמחה בתחום, תהליך ההשגה מכסה גם את ההשגות המשפטיות במידה והמשרד שבחרתם באמת מתמחה בתחום המורכב ביותר תחום הנדל"ן – קרקעות של רשות מקרקעי ישראל.

השגה שמאית ראשונה

קצת על הפרוצדורה:
בתוך 60 יום מקבלת המפרט הכספי והשומה יש להגיש השגה שמאית. לעומת זאת ישנם רק 21 יום להגשת השגה משפטית או בקשה לתיקון עלויות פיתוח או תיקון שומה.
במקרים מסוימים ניתן לבקש ארכה ללוחות הזמנים הנ"ל.

המפרט הכספי מאפשר לכם לבחור אחד מ-3 מסלולים:

1. תשלום מלוא הסכום הנדרש ללא השגה.
2. תשלום הסכום הנדרש רק לאחר תוצאות ההשגה.
3. תשלום הסכום הנדרש במקביל לביצוע ההשגה- כך שההשגה לא עוצרת אתכם בעסקה מול רמ"י.

מסמכי ההשגה כוללים בקשה להגשת השגה, אסמכתאות ושומה נגדית בעת הצורך. הבקשה מועברת ע"י רמ"י לאגף שומת מקרקעין הממונה להכריע במחלוקת השמאית (דוד רום יוצא האגף) והא רשאי להכריע בטענות שמאיות בלבד ולא טענות משפטיות.
ההשגה המשפטית לעומת זאת, עוברת תהליכים שונים ומטופלת ע"י צוות קידום העסקאות ברשות והמחלקה המשפטית. אין צורך בעו"ד כדי לנהל השגה משפטית.
בקשה לתיקון עלויות הפיתוח עוברת לבקר פיתוח במשרדי רמ"י אשר בוחן את עלויות הפיתוח מחדש ובהתאם למקרה. בקר פיתוח הוא בד"כ מהנדס או בעל הכשרה אחרת לאומדן עלויות פיתוח.

מתי מגישים השגה משפטית?

אם אתם קוראים את המאמר הזה, בטח כבר שמעתם את המושג "המועד הקובע". המועד הקובע הוא נקודת הזמן בה בוחנים ממה הוא שווי הקרקע. ברב שומות רמ"י המועד הקובע הוא מועד הכנת השומה, אולם ישנם מקרים בהם המועד הקבוע הוא מועד היסטורי (לדוגמה כאשר ישנו קיזוז דמי הסכמה).
במרבית המקרים המועד הקובע מייצג את העיוות החמור ביותר בשומות רמ"י , זאת מכיון שהנישום מקבל דרישת תשלום המבוססת על מועד קובע שנקבע מספר שנים לאחר שהנישום ביקש מרמ"י לבצע את העסקה !.
השגה משפטית היא כלי באמצעותו נבקש לתקן את המועד הקובע. במרבית המקרים הרשות תדחה בקשה זו ולכן כדאי שרק איש מקצוע שמומחה בפעולות מול רמ"י יבצע את הפעולות.
לאחר שפעלתם בעצמכם וקיבלתם תשובות מהצוות ומהמחלקה המשפטית, יהיה קשה עד בלתי אפשרי לקבל תשובות אחרות! (אולי רק בבית משפט).

כיצד נקבעים עלויות הפיתוח

עלויות הפיתוח נקבעות באמצעות מספר גישות ותלויות בסוגיה. לדוגמה: בנחלות עלויות הפיתוח נקבעות על בסיס תעריף קבוע של עלויות נורמטיביות בהתאם לרמת הפיתוח , שיפועים וכו' ובהצמדה למועד הקובע בשומה.
ישנם מקרים בהם עלויות הפיתוח ייקבעו על בסיס התעריפים ה"אמיתיים" שגובה הוועדה המקומית ולפני ההשגה עליהם יש לבדוק טוב כיצד מחשבים עלויות אלה ומה התעריף שלהן.
הנ"ל ק לדוגמה וקיימים כללים נוספים ושונים לאופן החישוב.

השגה שמאית שניה:

על החלטת ההשגה הראשונה ניתן להגיש השגה שניה לגוף הנקרא ועדת השגות. ועדת ההשגות תורכב משלושה גורמים אלו:

1. יושב ראש הוועדה, עובד המדינה הכשיר להיות שופט של בנית משפט השלום .
2. השמאי הממשלתי הראשי או אדם הממונה כסגן השמאי הממשלתי.
3. שמאי מקרקעין מכריע אשר ימונה על ידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.

הגשת הבקשה להשגה שניה צריכה להתבצע תוך 60 יום מההכרעה בהשגה הראשונה. ישנם סדרת מסמכים ודרישות שונות בהגשת ההשגה השניה.

• השגה שניה לוועדת השגות כוללת גם דיון בפני הגורמים הממונים ובפני שמאי הרשות, אך מאז תקופת הקורונה הוועדה מכריעה ללא דיון ומאפשרת להציג טיעונים וחידודים על שומת ההשגה.
• החלטת ועדת ההשגות עוברת מהשמאי המכריע לוועדה ולגורמים הנוספים ולבסוף מתפרסמת.
• משך זמן הטיפול בה אורך לכל הפחות שנה וחצי.
• הועדה רשאית גם להעלות את השומה מעל הסכום שנקבע בהכרעה ולכן מומלץ כי רק איש מקצוע מיומן עם ניסיון ספציפי בתחום ייעץ לכם אם כדאי להגיש את ההשגה או להתקדם לשלב הבא ללא השגה.

ערכים על פי טבלאות רמ"י

יודגש כי הליכי ההשגה המפורטים לעיל מתייחסים למקרים בהם דרישת רשות מקרקעי ישראל למבוססת על שמאות.
כאשר קיבלתם דרישת תשלום המבוססת על טבלה או על אלגוריתם של הרשות, לא תוכלו להגיש עליה השגה. הדרך היחידה להגיש עליה השגה תהיה לבקש שתבוצע עבורכם שומה פרטנית ורק עליה ניתן יהיה להגיש השגה.
בקשה לשומה פרטנית צריכה להיות בליווי שמאי מקרקעין שיבחן כדאיות לכך.

נכון לכתיבת שורות אלה, אנו מייצגים את מרבית מגישי ההשגות בישראל ויש לנו הניסיון ויכולת ההוכחה הגבוהים ביותר.

צרו קשר ונשמח לעמוד גם לרשותכם.