מה המשמעות של הקניית בעלות ברשות מקרקעי ישראל?
מרבית המקרקעין בישראל, כ-93% ליתר דיוק, נמצאים בבעלות המדינה ומכונים "מקרקעי ישראל". מציאות ייחודית זו נובעת מהאידיאולוגיה הציונית ההיסטורית של גאולת אדמות הלאום והשאיפה לשמרן כנכס ציבורי. משום כך, בעלות המדינה על הקרקע הפכה לעיקרון יסוד בישראל.
בעבר, מדינת ישראל אפשרה לאזרחים לחכור מידיה מקרקעין לתקופות של עד 49 שנים באמצעות הסכם חכירה. עם זאת, חכירה למגורים נבדלת מחכירה סטנדרטית, מאחר ובסיומה לא מוחזרת הקרקע לבעליה המקוריים. במקום זאת, החכירה למגורים ניתנת לחידוש תמורת תשלום נוסף של דמי חכירה, בתשלום שנתי או חד פעמי מראש הקרוי דמי היוון.
עם חלוף השנים, התפתחה ההכרה כי הקשר בין רשות מקרקעי ישראל לחוכרים יוצר עומס מיותר על שוק הנדל"ן. נוסף על כך, התבססה ההבנה שהמבנה המשפטי הראוי הוא הענקת זכות בעלות מלאה על הקרקע במקום זכות חכירה בלבד. זהו נדבך מרכזי ברפורמה של רשות מקרקעי ישראל ותמורה משמעותית באופן ניהול מקרקעי הציבור והשימוש בהם.
מהי בדיקת הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל וכיצד להתחיל את התהליך?
בדיקת הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל היא הליך שבו חוכר הופך לבעלים הרשום של הקרקע בטאבו, במקום חוכר בחוזה מול רמ"י. כדי להתחיל את התהליך, יש לבדוק האם הנכס והחוכר עומדים בקריטריונים לזכאות:
- חוזה חכירה בתוקף עם דמי חכירה מהוונים ששולמו מראש
- עמידה בתנאי חוזה החכירה ללא הפרות
- קרקע בבעלות המדינה (לא קק"ל) בייעוד מגורים או תעסוקה
- גודל חלקה עד 16 דונם למגורים או 5 דונם לתעסוקה
- אין מניעה כגון שעבודים, צווים, הליכים משפטיים וכו'
רמ"י שולחת הודעה לחוכרים הזכאים להקניית בעלות ללא תמורה. בנוסף, ניתן לבצע בדיקת זכאות באופן עצמאי דרך אתר רמ"י. חוכרים שלא זכאים להעברה ללא תמורה, יכולים לרכוש את הבעלות בתשלום.
איך מתבצע תהליך הקניית הבעלות ומה העלויות?
לאחר וידוא הזכאות, יש להגיש בקשה להקניית בעלות לרמ"י בצירוף מסמכים נדרשים. התשלום נקבע לפי גודל השטח:
- עד 280 מ"ר – ללא תמורה
- 280-540 מ"ר – 4.5% משווי הקרקע
- 540-1000 מ"ר – 9% משווי הקרקע
- מעל 1 דונם – 12%-31% משווי הקרקע
עם אישור הבקשה ותשלום אם נדרש, רמ"י שולחת שטרי מכר לטובת רישום הבעלות בטאבו. האחריות על השלמת הרישום בפועל בלשכת רישום המקרקעין מוטלת על החוכר.
בדיקה והשגה על שומת רמ"י
במקרים שבהם נדרש תשלום עבור הקניית הבעלות, ישנה אפשרות להגיש השגה על שומת השמאי מטעם רמ"י. ההשגה מוגשת באמצעות חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין פרטי, במטרה להוכיח כי שווי הקרקע נמוך יותר.
כשמאי מקרקעין מנוסה, אני מבצע בדיקה מקיפה של שומת רמ"י ומספק חוות דעת מנומקת במטרה להפחית את גובה התשלום הנדרש. השגה מקצועית ומנומקת יכולה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בעלויות הקניית הבעלות.
יתרונות הקניית הבעלות
בדיקת הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל והשלמת התהליך בהצלחה מקנים יתרונות משמעותיים:
- התנתקות מהתלות ברמ"י – אין צורך באישור לתוספות בנייה, שינוי ייעוד, פיצול וכו'.
- חיסכון בעלויות – פטור מתשלום דמי היתר ודמי הסכמה עתידיים לרמ"י.
- חופש בקבלת החלטות – בעלים מלאים יכולים לפעול באופן עצמאי בנכס.
- שיפור כדאיות כלכלית – חוכרים רבים משלמים סכום גבוה פי כמה מדמי ההיוון.
- הגדלת שווי הנכס – העברת בעלות משביחה את שווי הנכס בעת מכירה.
על כן, בדיקת הקניית בעלות חיונית לכל חוכר המעוניין למקסם את הפוטנציאל הכלכלי וליהנות ממלוא הזכויות בנכס שלו.
החשיבות של ליווי שמאי מקרקעין בתהליך
כשמאי מקרקעין בעל התמחות בתחום הקניית בעלות, אני רואה חשיבות רבה בליווי מקצועי של התהליך מקצה לקצה. ביצוע בדיקת הקניית בעלות יסודית ומדויקת מבטיחה עמידה בקריטריונים ומיצוי הזכויות. ליווי של שמאי בהגשת הבקשה ובהתכתבות השוטפת מול רמ"י מונע טעויות ועיכובים מיותרים.
בנוסף, יש לי את הכלים והניסיון להגיש השגות מנומקות על שומות גבוהות של רמ"י ולהביא להפחתה משמעותית בסכום התשלום הנדרש מלקוחותיי. הרבה פעמים החיסכון המושג עולה פי כמה על עלות שירותי הליווי והשמאות.
לסיכום
בדיקת הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל צריכה להיות בראש סדר העדיפויות של כל חוכר. ההזדמנות להשתחרר מהתלות ברמ"י, לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים ולקבל שליטה מלאה על נכס המקרקעין שלכם – היא הזדמנות שאסור לפספס.
כשמאי מקרקעין מומחה בתחום הקניית בעלות מרשות מקרקעי ישראל, אני ממליץ בחום לכל חוכר לקחת את המושכות לידיים, לעבור את התהליך ולהפוך לבעלים רשומים על הנכס. ליווי מקצועי של שמאי הוא המפתח להצלחה ולהשגת התוצאה האופטימלית.
אשמח לעמוד לרשותכם בכל שלב, החל מבדיקת הקניית בעלות ועד להשלמת הרישום בטאבו.
צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני בנושא ולתחילת התהליך. זוהי ההשקעה המשתלמת ביותר שתעשו בעתיד הנכס שלכם!
