לאחרונה פונים אלינו שוב ושוב בעלי נכסים שאינם מודעים לזכויותיהם בנושא החזר היטל השבחה. במאמר זה אסביר את האפשרויות לקבל או להפחית את היטל ההשבחה, אציג את הזכויות המגיעות לכם על פי חוק, ואתן טיפים מעשיים כיצד לפעול כדי לקבל את ההחזר המגיע לכם.
מה זה היטל השבחה ולמה הוא משולם?
היטל השבחה הינו תשלום שמוטל על בעלי נכסים כשערך הנכס עולה בעקבות שינויים בתכנון ובבניה. זה יכול לקרות בעקבות אישור תכנית חדשה, מתן הקלה בזכויות בנייה, או אישור לשימוש חורג. החיוב בהיטל מתגבש במעמד מימוש הזכויות – קרי, במועד המכירה של הנכס או בקבלת היתר הבניה.
מתי נוצרת זכאות לקבלת החזר היטל השבחה?
ישנם מקרים בהם נישום (בעל הנכס) משלם היטל השבחה, אך בדיעבד מתברר כי הסכום ששולם היה גבוה מדי. זה יכול לקרות בעקבות:
- זכאות לקבלת פטור מהיטל .
- החלטת שמאי מכריע להפחית את ההיטל בתהליך ערעור.
- קבלת ערר על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.
- פסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים.
- ישנו מצב נוסף בו אנו מצליחים לגרום לרמ"י להחזיר היטלי השבחה ששולמו לוועדה המקומית (בזכות מנגנון חוקי וקיים).
במצבים אלה, הנישום זכאי לקבל החזר של הסכום העודף ששילם.
כיצד מחשבים את סכום ההחזר?
החישוב של סכום ההחזר מבוסס על סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הסעיף קובע כי יש להחזיר את הסכום ששולם ביתר, בתוספת "תשלומי פיגורים". אלה כוללים ריבית והצמדה למדד. כלומר הלקוח זכאי לקבל את הסכום ששילם, מוצמד עם ריבית.
חשוב לציין כי החוק מיטיב עם הנישום בנקודה זו. בעוד שבמקרים רגילים של החזרי תשלומי יתר מרשויות, מוחזר רק הקרן בתוספת הצמדה, כאן מתווספת גם ריבית. זה יכול להסתכם בסכום משמעותי, במיוחד אם עבר זמן רב מאז התשלום המקורי.
ממתי מחשבים את ההצמדה והריבית על החזר היטל השבחה?
נקודה מעניינת שעולה בהקשר זה היא השאלה ממתי יש להתחיל לחשב את ההצמדה והריבית על הסכום המוחזר. האם מיום התשלום המקורי, או מיום ההחלטה שקבעה כי יש להחזיר את הכסף?
בתי המשפט נתנו פסיקות שונות בנושא זה. אולם, הגישה המקובלת כיום, שגם אני תומך בה בהסתמך על ניסיוני המקצועי, היא שיש להצמיד את הסכום מיום התשלום המקורי. הנימוק לכך הוא שהזכות להחזר נוצרה ביום התשלום, גם אם היא הוכרה רק מאוחר יותר.
החזרי היטל השבחה בעסקאות מול רשות מקרקעי ישראל
בעסקאות מסוימות שמבוצעות מול רמ"י, בהן החוכר שילם לרמ"י 91% משווי הקרקע, ישנה אפשרות לקבל זיכוי מרמ"י בגובה ההיטל ששולם עבור אותן זכויות.
עסקאות אלה בדרך כלל הן עסקאות לפל"ח (פעילות לא חקלאית), זכויות נופסות בנחלות חקלאיות, רכישת מגרשים נוספים בנחלות או משקים ועוד.
את מנגנון ההחזר אנו מכירים היטב ואנו פועלים עבור לקוחותינו בכל התהליך ללא שום פעולה מצד הלקוח ודואגים להחזר כספים רבים לחשבון הלקוחות.
כמה כסף אפשר לקבל בחזרה?
הסכום המדויק תלוי בנסיבות הספציפיות, היטל השבחה הוא סכומים שמשתנים בהתאם לנסיבות, מיקום הנכס, אופי הזכויות וכו'.
ברוב המקרים מודבר בסכומים גדולים מאוד- ישנם מקרים שהפחתנו 70% מדרישת התשלום של הוועדה המוקמית והבאנו להחזר של מאות אלפי שקלים ללקוחות.
במקרים של זיכוי היטל השבחה מרמ"י, מדובר בעשרות עד מאות אלפי שקלים.
איך לפעול כדי לקבל את ההחזר?
מניסיוני הרב בליווי לקוחות בתהליכי החזר היטל השבחה, פיתחתי מתודולוגיה יעילה להשגת התוצאות הטובות ביותר. הנה השלבים המרכזיים שאני ממליץ לעקוב אחריהם:
- בדקו את הזכאות: ראשית, ודאו שאתם אכן זכאים להחזר. אם שילמתם היטל השבחה ולאחר מכן התקבל ערר, פטור, או החלטה אחרת שמפחיתה את הסכום, אתם כנראה זכאים.
- אספו מסמכים: הכינו את כל המסמכים הרלוונטיים – קבלה על תשלום ההיטל, ההחלטה שמזכה אתכם בהחזר, וכל מסמך אחר שיכול לתמוך בטענתכם.
- פנו לרשות המקומית: הגישו בקשה מסודרת להחזר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. וודאו שאתם מציינים את הבסיס החוקי לבקשתכם.
- חשבו את הסכום המגיע לכם: כללו בבקשה חישוב מפורט של הסכום שלדעתכם מגיע לכם, כולל הצמדה וריבית.
- התייעצו עם מומחה: בשל המורכבות של הנושא, מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמחה בתחום. בכדי לעזור לכם למקסם את ההחזר ולהתמודד עם כל קושי שעלול לצוץ בדרך.
- במקרה של חכירה מרמ"י: בכל עסקה בה אתם משמים לרמ"י 91% משווי הקרקע צריכה להידלק לכם נורה אדומה בענין היטל השבחה.
- לא לוותר: לעתים, הרשויות עלולות לנסות לדחות את הבקשה או להתעלם ממנה. אל תוותרו – זו זכותכם על פי חוק.
- קיימים מקרים רבים בהם ישנה זכאות לפטור מההיטל או לפחות מחלקו.
זכרו, כל מקרה הוא ייחודי ועשוי לדרוש התאמות ספציפיות בתהליך. לכן אני ממליץ תמיד לפנות לייעוץ מקצועי כדי להבטיח את מיצוי מלוא זכויותיכם.
לסיכום
החזר היטל השבחה הוא נושא מורכב, אך בעל פוטנציאל כלכלי משמעותי עבור בעלי נכסים.
כשמאי מקרקעין עם שנים רבות של ניסיון בתחום, אני יכול להעיד שאנשים רבים אינם מודעים לזכויותיהם בנושא זה ומפסידים סכומי כסף גדולים.
חשוב להדגיש- המנגנונים הקיימים להפחתת או ביטול היטל השבחה עובדים בצורה נפלאה! כדאי לתת בהם אמון.
