כשמאי מקרקעין מנוסה, אני נתקל שוב ושוב בבעלי נכסים שאינם מודעים לזכויותיהם בנושא החזר היטל השבחה. במאמר זה אסביר את המורכבות של הנושא, אציג את הזכויות המגיעות לכם על פי חוק, ואתן טיפים מעשיים כיצד לפעול כדי לקבל את ההחזר המגיע לכם.
מה זה היטל השבחה ולמה הוא משולם?
היטל השבחה הינו תשלום שמוטל על בעליהם של נכסי מקרקעין כשערך הנכס עולה בעקבות שינויים בתכנון ובבניה. זה יכול לקרות בעקבות אישור תכנית חדשה, מתן הקלה בזכויות בנייה, או אישור לשימוש חורג. החיוב בהיטל מתגבש במעמד מימוש הזכויות – קרי, במועד המכירה של הנכס או בקבלת היתר הבניה.
מתי נוצרת זכאות לקבלת החזר היטל השבחה?
ישנם מקרים בהם נישום (בעל הנכס) משלם היטל השבחה, אך בדיעבד מתברר כי הסכום ששולם היה גבוה מדי. זה יכול לקרות בעקבות:
- קבלת פטור מהיטל לאחר התשלום
- החלטת שמאי מכריע להפחית את ההיטל
- קבלת ערר על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה
למידע בנושא ערעור על היטל השבחה, לחצו כאן >>> - פסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים
במצבים אלה, הנישום זכאי לקבל החזר של הסכום העודף ששילם.
כיצד מחשבים את סכום ההחזר?
החישוב של סכום ההחזר מבוסס על סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הסעיף קובע כי יש להחזיר את הסכום ששולם ביתר, בתוספת "תשלומי פיגורים". אלה כוללים ריבית והצמדה למדד.
חשוב לציין כי החוק מיטיב עם הנישום בנקודה זו. בעוד שבמקרים רגילים של החזרי תשלומי יתר מרשויות, מוחזר רק הקרן בתוספת הצמדה, כאן מתווספת גם ריבית של 0.75% לחודש. זה יכול להסתכם בסכום משמעותי, במיוחד אם עבר זמן רב מאז התשלום המקורי.
ממתי מחשבים את ההצמדה והריבית על החזר היטל השבחה?
נקודה מעניינת שעולה בהקשר זה היא השאלה ממתי יש להתחיל לחשב את ההצמדה והריבית על הסכום המוחזר. האם מיום התשלום המקורי, או מיום ההחלטה שקבעה כי יש להחזיר את הכסף?
בתי המשפט נתנו פסיקות שונות בנושא זה. אולם, הגישה המקובלת כיום, שגם אני תומך בה בהסתמך על ניסיוני המקצועי, היא שיש להצמיד את הסכום מיום התשלום המקורי. הנימוק לכך הוא שהזכות להחזר נוצרה ביום התשלום, גם אם היא הוכרה רק מאוחר יותר.
זכויות מיוחדות לחוכרים מרשות מקרקעי ישראל
אם אתם חוכרים קרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לכם זכויות נוספות שחשוב להכיר. על פי סעיף 2(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, חוכר לדורות זכאי לשיפוי מבעל המקרקעין (במקרה זה, רמ"י) על חלק מהיטל ההשבחה ששילם.
הרעיון מאחורי זכות זו הוא שחוכר נהנה מההשבחה רק לתקופת החכירה, ולא לצמיתות כמו בעלים. לכן, הוא זכאי להחזר על החלק היחסי של ההיטל שמתייחס לתקופה שלאחר תום החכירה.
כמה כסף אפשר לקבל בחזרה?
הסכום המדויק תלוי בנסיבות הספציפיות, אבל מניסיוני, גם במקרים של חכירה ארוכת טווח (כמו 49 שנים), ניתן לקבל החזר של כ-9% מסכום ההיטל. במקרים מסוימים, הסכום יכול להיות גבוה יותר.
חשוב לציין שזכות זו קיימת רק במקרה של מכירת הנכס או החזרתו לרמ"י. אך כל עוד הנכס נשאר בידי החוכר, אין זכאות להחזר.
איך לפעול כדי לקבל את ההחזר?
מניסיוני הרב בליווי לקוחות בתהליכי החזר היטל השבחה, פיתחתי מתודולוגיה יעילה להשגת התוצאות הטובות ביותר. הנה השלבים המרכזיים שאני ממליץ לעקוב אחריהם:
- בדקו את הזכאות: ראשית, ודאו שאתם אכן זכאים להחזר. אם שילמתם היטל השבחה ולאחר מכן התקבל ערר, פטור, או החלטה אחרת שמפחיתה את הסכום, אתם כנראה זכאים.
- אספו מסמכים: הכינו את כל המסמכים הרלוונטיים – קבלה על תשלום ההיטל, ההחלטה שמזכה אתכם בהחזר, וכל מסמך אחר שיכול לתמוך בטענתכם.
- פנו לרשות המקומית: הגישו בקשה מסודרת להחזר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. וודאו שאתם מציינים את הבסיס החוקי לבקשתכם.
- חשבו את הסכום המגיע לכם: כללו בבקשה חישוב מפורט של הסכום שלדעתכם מגיע לכם, כולל הצמדה וריבית.
- התייעצו עם מומחה: בשל המורכבות של הנושא, מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בתחום. הם יכולים לעזור לכם למקסם את ההחזר ולהתמודד עם כל קושי שעלול לצוץ בדרך.
- במקרה של חכירה מרמ"י: אם אתם חוכרים מרמ"י ומכרתם את הנכס, הגישו בקשה נפרדת לרמ"י לקבלת החזר על החלק היחסי של ההיטל.
- לא לוותר: לעתים, הרשויות עלולות לנסות לדחות את הבקשה או להתעלם ממנה. אל תוותרו – זו זכותכם על פי חוק.
זכרו, כל מקרה הוא ייחודי ועשוי לדרוש התאמות ספציפיות בתהליך. לכן אני ממליץ תמיד לפנות לייעוץ מקצועי כדי להבטיח את מיצוי מלוא זכויותיכם.
לסיכום
החזר היטל השבחה הוא נושא מורכב, אך בעל פוטנציאל כלכלי משמעותי עבור בעלי נכסים.
כשמאי מקרקעין עם שנים רבות של ניסיון בתחום, אני יכול להעיד שאנשים רבים אינם מודעים לזכויותיהם בנושא זה ומפסידים סכומי כסף גדולים.
לפיכך, אם שילמתם היטל השבחה בשנים האחרונות, אני ממליץ בחום לבדוק את זכאותכם להחזר. זכרו, מדובר בכסף שלכם, ואתם זכאים לקבל אותו בחזרה אם שילמתם ביתר.
אשמח לעמוד לרשותכם עם הידע והניסיון שצברתי בתחום, ולסייע לכם בבדיקת הזכאות, בחישוב הסכום המגיע לכם, ובהגשת הבקשה להחזר. יחד, נוכל להבטיח שתקבלו את מלוא הזכויות המגיעות לכם על פי חוק.