מדי יום בעבודתי כשמאי מקרקעין אני פוגש בעלי דירות שנדהמים לגלות את מורכבות הנושא של היטל השבחה במכירת דירה. רבים מהם לא מודעים לחובת התשלום עד לרגע המכירה, ואז מופתעים מגובה הסכומים. במאמר זה אחלוק איתכם את הידע המקצועי שצברתי בתחום ואסביר כיצד ניתן להתמודד בצורה חכמה עם דרישות התשלום.
ההגדרה של היטל השבחה ומטרותיו
כבעלי נכסי מקרקעין, חשוב שתכירו את המשמעות של היטל השבחה. מדובר בתשלום חובה שאותו הרשות המקומית גובה כאשר נכס מתייקר בעקבות החלטותיה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. הוועדה משתמשת בכספי ההיטל למימון מגוון פעילויות לטובת הציבור – החל מפיתוח תשתיות עירוניות, דרך רכישת נכסים ציבוריים, ועד להשקעה בחינוך ושימור אתרים היסטוריים.
מתי נדרש לשלם את ההיטל?
בשנות עבודתי כשמאי מקרקעין זיהיתי שישנה אי בהירות רבה לגבי עיתוי החיוב בהיטל השבחה במכירת דירה. למעשה, החיוב מתגבש באחד משלושה מצבים: בעת מכירת הנכס, בזמן קבלת היתר בנייה, או כשמתחילים להשתמש בנכס באופן שונה מייעודו המקורי ("שימוש חורג").
המצבים המחייבים תשלום היטל השבחה וקביעת גובה התשלום
כאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מקבלת החלטה שמעלה את ערך הנכס שלכם, תידרשו לשלם היטל השבחה. הדבר קורה בשלושה מקרים מרכזיים: כשמאושרת תוכנית בניין עיר חדשה, כשניתנת הקלה מיוחדת, או כשמתקבל אישור לשימוש חורג בנכס.
תהליך קביעת גובה ההיטל
תהליך קביעת גובה ההיטל מתבסס על השוואה בין שני מצבים: שווי הנכס טרם ההחלטה המשביחה, ושוויו לאחריה. הסכום שתידרשו לשלם יעמוד על מחצית מההפרש שנוצר בין שני ערכים אלה. כך למשל, אם ערך הנכס עלה ב-300,000 שקלים בעקבות השינוי התכנוני, תשלמו היטל השבחה בסך 150,000 שקלים.
חשוב שתדעו – בנייה שמתבצעת בלי תב"ע תקפה או היתרים כנדרש, היא בבחינת עבירה פלילית. אם תבחרו בדרך זו ובעתיד תרצו להסדיר את המצב באמצעות קבלת היתר בדיעבד, צפו להוצאה כפולה: מלבד העלויות הכרוכות בהכשרת הבנייה, תחויבו גם בתשלום היטל השבחה על השינויים שביצעתם. לכן אני ממליץ להימנע מכך בכל תוקף.
כיצד חישוב היטל ההשבחה מתבצע?
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ממנה שמאי מקרקעין מטעמה לצורך חישוב היטל ההשבחה שיחול על נכסכם. מומחה זה מבצע הערכה מקיפה הכוללת בדיקת ערך הנכס הבסיסי ובחינת הערך הכספי של זכויות הבנייה החדשות שאושרו. על בסיס נתונים אלה, השמאי קובע את הסכום הסופי שתידרשו לשלם כהיטל השבחה.
כמה היטל השבחה משלמים?
הסכום שתידרשו לשלם כהיטל השבחה נקבע לפי נוסחה פשוטה: מחצית מהסכום שבו עלה ערך דירתכם. דוגמה מעשית: כאשר פעולות השבחה בנכס מעלות את ערכו ב-400,000 שקלים, תחויבו בהיטל השבחה בגובה 200,000 שקלים. זהו תמיד שיעור קבוע של 50% מערך ההשבחה.
השינויים בחקיקה והשפעתם על בעלי הנכסים
בשנת 2022 נכנסו לתוקף שינויים משמעותיים בתחום היטל השבחה במכירת דירה. בתפקידי כשמאי מקרקעין, אני עוקב מקרוב אחר השינויים הללו ורואה כיצד הם משפיעים על לקוחותיי.
כעת, לרשויות המקומיות יש סמכות להחליט על שיעורי היטל מופחתים באזורי התחדשות עירונית.
דרכים להפחתת החיוב בהיטל השבחה
מניסיוני העשיר בטיפול בתיקי היטל השבחה במכירת דירה, פיתחתי מומחיות בזיהוי הזדמנויות להפחתת החיוב. זה מתחיל בבדיקה מדוקדקת של נסיבות ההשבחה, עובר דרך בחינת זכאות לפטורים, וכלה בהגשת השגות מקצועיות על שומת הוועדה המקומית.
למידע נוסף בנושא הפחתת היטל השבחה, לחצו כאן >>>
היטל השבחה ומסלולי הערעור העומדים לרשותכם
בתור שמאי מקרקעין המייצג לקוחות בהליכי ערעור על היטל השבחה במכירת דירה, אני מכיר היטב את חשיבות הבחירה במסלול הערעור המתאים. קיימים שני מסלולים עיקריים: ערעור על עצם החיוב וערעור על גובה השומה. כל מסלול דורש אסטרטגיה שונה והתמודדות עם גורמים שונים במערכת.
סוגיית היטל השבחה בפרויקטי תמ"א 38
אחד הנושאים המורכבים בתחום היטל השבחה במכירת דירה הוא היחס לפרויקטי תמ"א 38. למרות שקיים פטור עקרוני מהיטל בפרויקטים אלו, המציאות מורכבת יותר. במיוחד כאשר מדובר בתוכניות מקומיות המעניקות זכויות דומות או משלימות.
היבטים מיסויים וההבדל בין היטל ההשבחה לבין מס שבח
חשוב להבין שבעסקת מקרקעין, היטל השבחה במכירת דירה הוא רק אחד מהתשלומים הנדרשים. בתור שמאי מקרקעין, אני מדגיש תמיד את ההבדל בינו לבין מס שבח. בעוד ההיטל משולם לוועדה המקומית על עליית ערך בשל שינויים תכנוניים, מס שבח משולם לרשות המיסים על הרווח ממכירת הנכס.
כיצד ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?
ישנם שני מקרים עיקריים בהם תוכלו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה: המקרה הראשון הוא כאשר שטח דירתכם, גם לאחר שתבצעו את ההרחבה המתוכננת, לא יחרוג מ-140 מטרים רבועים. המקרה השני מתייחס לנכסים הממוקמים באזורים שהרשויות הגדירו כמתחמי שיקום שכונות.
לסיכום
היטל השבחה במכירת דירה הוא נושא מורכב הדורש מומחיות מקצועית. כשמאי מקרקעין המטפל מדי יום בנושאי היטל השבחה במכירת דירה, המלצתי הראשונה היא לבדוק את המצב התכנוני של הנכס עוד לפני שמתקבלת החלטה על מכירה. בדיקה מוקדמת מאפשרת היערכות נכונה ומניעת הפתעות לא נעימות. במשרדי, אני מציע ללקוחות ליווי מקיף הכולל בדיקה מקדימה, הערכת חבות, וייצוג מול הרשויות. הניסיון שצברתי מאפשר לי לחסוך ללקוחותיי סכומים משמעותיים ולהוביל את התהליך בצורה מיטבית.
אני מזמין אתכם ליצור קשר עם משרדי לטובת קבלת ייעוץ ראשוני והערכה מקצועית של המקרה שלכם כבר כעת ולבחון אפשרות לחיסכון בתשלומי ההיטל.
