נתחיל עם הסבר קצר על המושג היטל השבחה:

היטל השבחה הוא מס אשר משולם לוועדה המקומית בעקבות תוספת של זכויות בניה או השבחתן של הזכויות הקיימות במקרקעין, על ידי תכנית אשר ועדת התכנון המקומית אישרה ובכך השביחה את המקרקעין.
לדוגמה- מגרש ריק ופנוי שבמצב הקודם הזכויות נתנו אפשרות להקמת בניין בן 5 קומות ובמצב החדש נוספו זכויות לסה"כ 8 קומות לבניה, הרי שנוצרה השבחה בנכס כתוצאה מהגדלת זכויות הבניה ועל עליית שווי זו נחויב בהיטל השבחה של 50% מעליית השווי- "ההשבחה".

כיצד נחלה מושבחת?

נחלה יכולה להיות מושפעת מהשבחה והגדלת זכויות בניה, על ידי כך שהוועדה המקומית מאשרת תב"ע (תכנית בנין עיר) לתוספת יחידה נוספת בנחלות, תוספת שטחי מרתפים, עליות גג, פל"ח (פעילות לא חקלאית) או אפילו פיצול מגרש קיים (ללא תוספת זכויות בניה).
כמעט כל נחלה אשר נמכרת, מחיבת בהיטל השבחה. ישנם מושבים שההיטל השבחה בהם נמוך מאוד מסיבות שונות וישנם מושבים שהיטל השבחה עולה מעל מיליון ₪.
לאחרונה ייצגנו לקוחות ביישובי גדרות אשר בהם היטל השבחה בנחלה הוא גבוה מאוד כתוצאה מאישור תב"ע חדשה.

פסק דין בלוך – ברי רשות חייבים בתשלום היטל השבחה

ע"פ חוק התכנון התכנון והבנייה, מי שבעלים במקרקעין חייב בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הזכויות (מכר או היתר בנייה) ולכן מכיון שבנחלות הזכות החוזית מול רמ"י היא בר רשות, מוכרי הנחלות היו פטורים מתשלום היטל ההשבחה, רק בזכות הגדרתם החוזית וכך היו נמכרות נחלות ללא תשלום היטל השבחה.
בתחילת שנת 2014 יצא בית המשפט העליון עם פסק דין תקדימי הידוע כפסק דין "בלוך" אשר יצר טלטלה בעולם הנחלות תוך קביעת מציאות חדשה לברי הרשות אשר היו פטורים מתשלום היטל השבחה. פסק הדין קבע כי מי שחייב בהיטל השבחה הוא גם מי שרואים אותו כבעלים ושהוא למעשה הנהנה העיקרי מהזכויות ולמעשה כל אותם חוכרים לדורות, רואים אותם כבעלים לענין חבות בתשלום היטל השבחה.
הדבר יצר טלטלה משמעותית בתחום הנחלות. ברי הרשות היו צריכים לתמחר את היטל ההשבחה הצפוי על מחיר הנחלה ולגלגל זאת על הרוכש, אך לא יכלו לדעת כיצד לחשב זאת מכיון שלא היו תקדימים.
כך הוועדות המקומיות החלו בעידן חדש בו הן צריכות לחייב נכסים שמעולם לא היו חייבים בהיטל השבחה.
מיותר לציין שהדבר יצר עליית מחירים בעולם הנחלות והמון אי וודאות. אין ספק כי פסק דין בלוך הוסיף עוד אבן בחומה שהחלה להיבנות עם פסק דין הקשת המזרחית, וחיזק את רוח הדרישה לשוויון בין המגזר העירוני לבין המגזר הכפרי.

קיזוז היטל השבחה מדמי היתר

במצבים מסוימים בהם רשות מקרקעי דורשת דמי היתר בשיעור 91% משווי הזכויות, ניתן יהיה לקזז חלק מהיטל ההשבחה ששולם לצורך אישור הבקשה להיתר או כזה ששולם כתוצאה ממכירת הנחלה בעבר. התהליך לא פשוט וצריך להתנהל בצורה נכונה.

איך להפחית היטל השבחה בנחלה

כאמור היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים של מאות אלפי או אפילו מיליוני שקלים ולכן נרצה לעשות כל מה שביכולתנו כדי להפחית את היטל ההשבחה . ישנם דרכים להפחית ואף לבטל את החיוב במגוון אמצעים, בהם ערעור לשמאי מכריע באמצעות שומה נגדית מטעם שמאי המומחה בתחום היטלי השבחה בנחלות, הגשת ערר על שומת שמאי הועדה ולעיתים אף תיקון השומה ללא כל הליך יקר וארוך (בד"כ בעזרת שמאי מטעמכם).

צרו קשר למידע נוסף וקביעת פגישה עם דוד רום – שמאות מקרקעין