ערעור היטל השבחה

היטל השבחה (או בשמו הקודם “מס השבחה”) הוא מעין מס המוטל בגין עליית שווי של קרקע, עקב אישור תכנית שהוסיפה זכויות בקרקע או השביחה את הנכס באופן אחר. ומטרתו היא לשתף את הציבור בהשבחה שיצרה הוועדה המקומית בנכס של האדם הפרטי.

ערעור היטל השבחה נעשה בהליך של בקשה למינוי שמאי מכריע, או באמצעות פנייה לוועדת ערר. הערעור מתנהל באמצעות חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס.

איך מחשבים היטל השבחה?

הנה דוגמה: נניח שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה תכנית המוסיפה זכויות בנייה נוספות במגרש, כך שניתן מעכשיו לבנות קומת מרתף בשטח של 50 מ”ר.

נניח שווי מ”ר מבונה למרתף הינו 1,500 ₪. אזי היטל ההשבחה יחושב כמחצית ההשבחה בשוויו של המגרש :  

37,500 ₪  =  1,500X X  50 X  0.5 .

אך מה עושים כאשר במגרש ישנו מבנה קיים ואין כדאיות כלכלית להוסיף את הזכויות במרתף? האם ישנה השבחה? כיצד גורמים להפחתת היטל השבחה?…זוהי דוגמה לסוגיה שמאית בערעור על היטל השבחה.

שמאי היטל השבחה

תחום היטל ההשבחה נחשב לעיסוק ברמה המקצועית הגבוהה ביותר בעולם השמאות. 

דרישת תשלום היטל ההשבחה מגיעה כאשר אדם מממש זכויות בנכס באמצעות מכירתו או בקשה להיתר בנייה (גם שימוש בפועל נחשב למימוש).

למרבית ההפתעה חלק מהציבור הישראלי רץ לשלם את היטל ההשבחה לוועדה המקומית  מתוך חוסר ידיעה בדבר היכולת לערער ולהפחית את ההיטל, או בגלל שאינו מאמין בהליכי ערעור מול השלטון.

הליך ערעור על היטל השבחה הוא הליך שבמרבית המקרים מניב תוצאה לטובת הלקוח, במקרים מסוימים הצלחנו להפחית 80% מההיטל ואף לבטלו לגמרי.

נושא היטל ההשבחה מודגש עוד יותר במקרה בו אדם מסתמך על התמורה ממכירת הנכס למטרות אחרות. ההיטל עשוי להשאיר אותו ללא מספיק תקציב למהלך הבא.

סכום ההיטל עלול להגיע לסכומים גבוהים מאוד וחשוב שההיטל ייבחן על ידי שמאי מקרקעין מוסמך טרם ביצוע העסקה. זאת, על מנת שלא תהפוך עסקת המקרקעין ללא כדאית כלל ואף למפסידה.

תפקידו של שמאי מקרקעין המייצג בעל נכס הוא להביע את להוכיח כי סכום ההיטל מופרז, לא מציאותי, או שכלל לא אמור להיות כזה.

היטל השבחה יכול שיהיה נמוך משמעותית לאחר הגשת חוות דעת נגדית ויכול גם להתבטל לגמרי.

במקרים בהם הוכח כי לא הייתה השבחה, הזכויות שהוקנו לבעל הנכס היו לו כבר מן הדין או שהנישום עומד בכללי הפטורים הקבועים בחוק, הלקוח קיבל זיכוי מוחלט של היטל ההשבחה.

טיפול בהפחתת היטל השבחה צריך להיות מוקפד ומקצועי תוך הכרת רזי עולם המקרקעין ויכולת איסוף נתונים רבים ומשמעותיים ככל האפשר, לשם יצירת מצג שלם ואיכותי בעת הכנת חוות דעת נגדית. חוות הדעת אמורה לשכנע את הגורמים הרלוונטיים שהקרקע לא הושבחה כפי שהועדה המקומית טוענת.

הפחתת היטל ההשבחה יכולה להתבצע גם עקב טעויות שנעשות בשומת הוועדה או מפאת חוסר תשומת לב לפרטים מסוימים.

ערעור היטל השבחה

שמאי המקרקעין שמייצג אתכם צריך לבצע עבורכם את הפעולות המתבקשות לצורך הערעור:

שלב א’ – נבדוק אם ישנה כדאיות בהגשת ערעור על היטל השבחה. 

שלב ב’ – נגיש למועצת השמאים בקשה למינוי שמאי מכריע – תוך 45 ימים מיום קבלת השומה. מינוי השמאי בדרך כלל ניתן תוך מספר שבועות והשמאי המכריע שממונה, קובע מועד לדיון בערעור.

שלב ג’ – הגשת הטענות ושומת המקרקעין הנגדית (מטעם בעל הנכס והשמאי שמייצגו) לשמאי המכריע – תוך 21 ימים מיום מינוי השמאי המכריע. בחוות דעת השמאי מטעמכם, יוצגו כל הטיעונים הרלוונטיים שמוכיחים כי יש טעות / אי דיוק בשומת הוועדה המקומית.

שלב ד’ – דיון במשרדי השמאי המכריע ולבסוף הכרעה.

הליכי הערעור

על קצה המזלג :

• • נתוני השוואה לא נכונים בהם נקט שמאי הוועדה.

• • שילוב הוראות חוק התכנון והבנייה, תקנות התכנון והבנייה ופסיקה רלוונטית אשר תומכות בכך שפעולות הוועדה המקומית לא תרמו לשווי הנכס.

• • היכולת להוכיח כי בנכס אין השבחה עקב הזכויות בו – מצריך יכולת מחקר טובה והצגת נתונים ופסיקה רלוונטית. ועוד..

לא מספיק להכיר את השלבים השונים בהליך. ישנה אסטרטגיה שלמה בה יש לפעול לצורך השגת התוצאה האופטימלית. במקרים בהם זהות השמאי המכריע עלולה להוות איום על התוצאה הרצויה, נעדיף למשוך את הבקשה לערעור ולשלם את ההיטל. והכל תוך בחינת הסיכוי מול הסיכון.

מאחר שבחישוב סיכויי ההצלחה יש להביא בחשבון את שכר טרחתו של שמאי המכריע ולאת שכר טרחת השמאי המקרקעין מטעמכם, לא תמיד משתלם להגיש את הערעור. כך שיש משמעות גם לאמינות השמאי לצדכם, שיתריע על חוסר כדאיות ההליך אם היה כזה.

משרדנו צבר ניסיון רב בהפחתת היטלי השבחה ומתייחס באופן מעמיק לכל סוגיית היטל השבחה.

אנו נערוך מחקר מקיף בכדי למצוא דרכים להפחתת ההיטל או קבלת פטור מההיטל תוך שימוש בחשיבה מקורית, יצירתית ומתוחכמת.

מספר דוגמות להליכים בהם ייצגנו לאחרונה:

1. 1. הקלות בפרויקט תמ”א 38 ברחוב ז’בוטינסקי בבת ים בו 40 יחידות דיור – הפחתה של 30% מהיטל ההשבחה.
   2. הקמת מרתפים עם כניסה נפרדת ברחוב קידר בפתח תקווה – הפחתה של 70% מהיטל ההשבחה.
   3. בעל נכס ברחוב דב גרונר בתל אביב, קיבל דרישה עבור זכויות בנייה שלא נוצלו – הפחתה של 45% מהיטל ההשבחה.
   4. בעל נכס ברחוב כיסופים בתל אביב קיבל דרישה עבור זכויות שלא נוצלו – הפחתה של 50% מהיטל ההשבחה.

צרו קשר לייעוץ חינם ובדיקת כדאיות הגשת ערעור והפחתת היטל השבחה.