כאשר אני מתמודד עם שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אחת הסוגיות הבולטות שאני נתקל בהן היא חישוב עלויות הפיתוח. רמ"י מחשבת את התשלומים על בסיס שווי הקרקע, ללא מע"מ וללא התחשבות בעלויות הפיתוח שהחוכר נדרש לשלם לרשות המקומית לצורך פיתוח התשתיות. העיקרון הבסיסי מאחורי זה הוא ברור: הרשות אחראית על הקצאת הקרקע בלבד, ואין לה זכות להרוויח מעלויות הפיתוח שהחוכר משלם או שילם בעבר.
חישוב מדויק של עלויות הפיתוח – למה זה קריטי?
בעיניי, חישוב מדויק של עלויות הפיתוח הוא קריטי, כיוון שעלויות פיתוח נמוכות יותר משקפות שווי קרקע גבוה יותר לחישוב התשלום, ולהיפך. ככל שהתחשיב של עלויות הפיתוח אינו נכון, הדרישה הכספית יכולה לגדול בצורה לא הוגנת.
בעבר, סוגיה זו הייתה נכללת בתוך שומת המקרקעין, וכך ניתן היה להגיש השגה שמאית, שבה הכריע השמאי הממשלתי. אולם, מאז 2021, רמ"י שינתה את הנוהל: עלויות הפיתוח הוצאו מתוך השומה והפכו לנספח נפרד. משמעות הדבר היא שמנגנון ההכרעה הפך להיות פנימי ברמ"י, עם לוחות זמנים ותהליך שונים – ואתגר זה דורש גישה אחרת.
זיהוי הבעיות בחישובי רמ"י
במהלך עבודתי, הבחנתי בכשלים ברורים באופן שבו מחושבות עלויות הפיתוח בשומות דמי הרכישה. פעמים רבות, חישוב לא נכון של עלויות אלה הוביל לדרישות תשלום מנופחות ופגע בחוכרים. בחלק מהמקרים, תשלומי דמי הרכישה התייקרו בעשרות אלפי שקלים, בעיקר במקרים שבהם חישוב זכויות הבנייה ושיטת חישוב עלויות הפיתוח חושבו בצורה שגויה.
איך התמודדתי עם הבעיה?
כאשר הבנתי את היקף הבעיה, העליתי את הנושא ישירות מול רמ"י. אחרי שהתברר כי טענותינו לא מקבלות מענה מספק בתיקים רבים, יזמתי פגישה עם גורמים בכירים ברשות. בפגישה זו, הצגתי את הממצאים שלי ואת ההשלכות של החישובים השגויים ואת הראיות לכך שהדברים מתנהלים בניגוד לנהלים שהרשות קבעה בעצמה.
כתוצאה מכך, הצלחנו להגיע להסכמות בנוגע לשינוי מדיניות החישוב. הרשות החליטה לתקן את אופן החישוב ולהתאים אותו למציאות. העקרונות שנקבעו כללו:
- זכויות בנייה ממומשות – יחושבו לפי עלויות פיתוח נורמטיביות.
- תעריפים שונים – אם חוכר הציג אסמכתאות על תשלומים גבוהים יותר, הן יוכרו.
- יתרת זכויות בנייה – תחושב לפי תעריפי הוועדה המקומית, כאשר לא קיימים חוקי עזר, יבוצע שימוש בעלויות נורמטיביות.
- שקלול שטח הקרקע – יגולם בכלל גורף בתוך העלויות הנורמטיביות.
- פיצול מגרש – עלויות נוספות ייבחנו בהתאם לחוקי עזר מקומיים.
ההשפעה על החוכרים
כפועל יוצא, הצלחנו לתקן שומות רבות של דמי היוון /דמי רכישה / הקניית בעלות לחוכרים שייצגנו. במקביל, אני רואה שיפור בתחשיבי השומות החדשות שמפרסמת הרשות. נכון, הדרך עוד ארוכה ויש עוד מה לשפר, אך השינוי שכבר התרחש הוא משמעותי ומבטיח התנהלות צודקת יותר מכאן והלאה.
לסיכום
אני גאה בכך שהצלחנו להשפיע על אופן חישוב עלויות הפיתוח בשומות רמ"י. זו רק דוגמה קטנה לכוח של פעולה ממוקדת, נחושה ומקצועית בכדי לשפר את המציאות עבור חוכרים רבים.
אם גם אתם מתמודדים עם דרישת תשלום של רמ"י, אני מזמין אתכם לפנות אליי. יחד נוכל לוודא שתשלמו בדיוק את מה שנדרש – ולא שקל אחד יותר.
