הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל הביאה את האפשרות להקנות זכות בעלות בקרקע לטובת חוכרים אך בתנאים מסוימים. זאת בכדי לצמצם את החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל ובכדי להקל על חוכרים ועל מערכות המדינה.

כיצד מבצעים הקניית בעלות- תמצית הקריטריונים:

• האפשרות להקניית הבעלות מתייחסת לנכסי מגורים ותעסוקה בלבד.
• חוכר אשר מפר הסכם עם הרשות לא יהיה זכאי להקניית בעלות.
• חוכר שלא שילם דמי חכירה מהוונים עבור הזכויות בנכס המוחכר, יידרש לשלם תילה דמי היוון לצורך הקניית בעלות בנכס המוחכר.
• בנכס עד 280 מ"ר ששולמה עבורו תמורה לרשות בעת ההקצאה עפ"י השטח הבנוי, לפי סעיף 5.1.3 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל תכיר הרשות בתשלום זה כתשלום עבור מלוא הזכויות בתוכנית שחלה ההקצאה.
• הקניית הבעלות תהיה בתוספת תשלום של מס רכישה הנלווה לעסקה.

הקניית בעלות בתשלום

נציג בתמצית הסבר קצר על התשלום עבור הקניית בעלות עפ"י קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל:

כמו בכל עסקת מכירה בין קונה למוכר, גם רמ"י מאפשרת לקנות את הבעלות בקרקע בתמורה אותה היא רואה לנכון לדרוש על פי שמאות מטעמה, או על פי תעריפים אזוריים שקבעה בטבלה.
כאשר מגרש ששטחם מעל דונם, התחשיב מעט יותר מסובך והרשות מניחה גם כי היות ומדובר בחטיבת קרקע גדולה יותר, קיים בה גם פוטנציאל תכנוני עתידי להגדלת זכויות או הגדלת הצפיפות ולכן מחייבת לשלם גם על פוטנציאל עתידי, גם אם הוא לא מוחשי.
אותו פוטנציאל תכנוני לו טוענת רמ"י בשומות, מביא למחלוקות שמאיות משמעותיות בהליכי ההשגות שאנו מנהלים ובד"כ הוא עומד במרכז ההכרעה.

במקרים אלה חשוב גם להוכיח מה היה שווי הזכות החוזית שעומדת לידי החוכר. לעיתים יש צורך במחקר היסטורי בדבר זכויותיו.

הקניית בעלות במגרש למגורים:

בנכס בו ייעוד המקרקעין הינו מגורים לבניה נמוכה ובתנאי שלא הופרו תנאי ההסכם עם הרשות, יחולו תשלומים אלו, בהתאם לשטח המגרש:

• מגרש ששטחו מעל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר – הבעלות תועבר בתמורה ל-4.5% מערך הקרקע במועד דרישת התשלום מהחוכר בקרקע.
• נכס אשר גודלו מעל 540 מ"ר ועד 1 דונם (1000 מ"ר) – הבעלות תועבר בתמורה ל-9% מערך הקרקע במועד דרישת התשלום .
• נכס אשר גודלו מעל 1 דונם ועד 16 דונם:
  1. הבעלות תועבר בתמורה ל-31% של ההפרש שבין זכויות החכירה כפי שנחתמו בהסכם המקורי או שמומשו לאחר מכן ושולמו עבורם דמי היתר – לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה.
  2. בכל מקרה לא יפחת התשלום לרשות מ-12% מערך הקרקע במועד דרישת התשלום.

הקניית בעלות במגרש לתעסוקה:

כאשר מדובר בנכסי מקרקעין בייעוד לתעסוקה ובתנאים זהים לנכסים בייעוד מגורים לבניה נמוכה, יחולו בעת הקניית הבעלות התשלומים הבאים:

• נכס אשר גודלו מעל-280 מ"ר ועד ל-1 דונם – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של כ-9% משווי הקרקע במועד דרישת התשלום מהחוכר בקרקע.
• נכס אשר גודלו מעל ל-1 דונם ועד ל-5 דונם:

1. 1. תועבר הבעלות בתמורה ל-31% מההפרש שבין שווי זכויות החכירה כפי שנקבעו והוגדרו בהסכם החכירה המקורי או כפי שמומשו לאחר מכן ושולמו בעדן דמי היתר לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה.
   2. בכל מקרה לא יפחת התשלום לרשות מ-12% מערך הקרקע במועד דרישת התשלום מהחוכר בקרקע.

קיימים מספר סוגי נכסים נוספים, בקריטריונים נוספים, עליהם לא נפרט בשלב זה.

הקניית בעלות ללא תשלום

אלה נכסי המקרקעין שבהם תתבצע הקניית הבעלות ללא תשלום- באזורי הביקוש:

• דירה בבנייה רוויה למגורים שהוחכרה על פי הסכם חכירה מהוון.
• נכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת בנייה נמוכה או תעסוקה ואשר גודלו אינו עולה על 280 מ"ר.

לסיכום:

הקניית זכות בעלות בקרקע של רמ"י הינה זכות ייחודית שכדאי לממש ובעצם מבטלת את כל החיכוך מול הרשות. בשנים האחרונות מועצת מקרקעי ישאל קובעת קריטריונים נוקשים יותר להקניית בעלות ומורידה משמעותית את היכולת להקנות בעלות. אנו צופים כי מגמה זו תמשיך ולכן כדאי לקנות את הבעלות בקרקע בהקדם המיידי.