לפני שאתם נכנסים לעסקת מכירה או קנייה של משק עזר, חשוב לבצע אומדן מקדים ולהבין היטב את העלויות שכרוכות בה.
כמי שמלווה עשרות עסקאות בתחום, אני יודע שהנושא המרכזי שמעסיק מוכרים וקונים הוא המסים הכרוכים בעסקה, ובראשם דמי היוון, דמי הסכמה, מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח.
במאמר זה אסביר לכם על סוגי המיסים שחשוב שתכירו במכירת משק עזר, כיצד הם משפיעים על העלויות בעסקה, ומהם סדרי הגודל שלהם.
מה נחשב "משק עזר" ?
משק עזר הוא נכס שלרב קיים במושבים ובאופן פחות נפוץ גם בשכונות ותיקות בערים גדולות.
במקור, משקי עזר נועדו למגורים יחד עם שימוש חקלאי בהיקף קטן יחסית.
משק עזר במקרים רבים ידוע גם כ"מגרש לבעלי מקצוע".
משקי עזר הוקצו בעבר לטובת אנשי מקצוע שהגיעו למלא תפקיד במושבים ויישובים מרוחקים ללא תשתיות מספקות וללא מוקדי תעסוקה או מסחר,
וזאת בכדי שיוכלו למלא את צרכיהם האישיים למגורים וחקלאות משקית.
שטח קרקע של משק עזר
משקי העזר מאופיינים בשטחי קרקע של דונם ועד 2 דונם ובמקרים נדירים מגיעים ל-5 ואפילו 10 דונם.
מבחינת מנהל מקרקעי ישראל נהג להקצות את הזכויות בהם באמצעות חוזי חכירה לא מהוון, כך שהחוכר היה משלם דמי חכירה שנתיים בכל שנה ושנה.
היקף הזכות החוזית בחוזי החכירה הללו היה בדרך כלל לקיבולת בניה של יחידה אחת בשטח של עד 160 מ"ר.
נושא חוזה החכירה חשוב, היות והוא גורם להשפעה משמעותית על התשלומים לרמ"י כתוצאה מהמכירה, כפי שאסביר בהמשך.
אילו מיסים תצטרכו לשלם במכירת משק עזר?
דמי הסכמה
לאור העובדה שחוזה משק עזר אינו מהוון, כללי רשות מקרקעי ישראל קובעים שבעת העברת זכויות, על המוכר לשלם דמי הסכמה.
דמי הסכמה נקבעים כשליש מעליית שווי הקרקע מיום הרכישה ועד יום המכירה.
בנוסף, בעת העברת הזכויות יעודכנו דמי החכירה השנתיים לפי 1% משווי הקרקע העדכני.
כלומר המשק נותר עם "משקולת" שמביאה את הרוכש למצב בו הוא עלול לשלם בכל שנה עשרות אלפי שקלים כדמי חכירה.
בגלל אותה "משקולת" אשר אותה כמעט אף אחד לא מוכן לקחת על עצמו, ברב העסקאות הרוכש יבצע היוון תמורת תשלום דמי היוון לרמ"י,
אשר פוטרים אותו מתשלום דמי חכירה ודמי הסכמה עתידיים במכירה. סך דמי ההסכמה תלויים במועד הרכישה וערכי השווי בסביבה.
דמי היוון
במקרים מסוימים מסוכם בין המוכר ובין הקונה כי המוכר הוא זה שישלם את דמי ההיוון כתחליף לדמי ההסכמה.
דמי ההיוון משולמים לרמ"י או כתשלום נוסף על דמי ההסכמה או כתחליף לדמי ההסכמה (תלוי בהבנת הפרוצדורה מול רמ"י).
כאמור, דמי ההיוון משדרגים את הנכס בכך שהוא פטור מדמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה עתידיים במכירה עתידית של המשק.
נוסחת דמי ההיוון היא מורכבת והסכום לתשלום תלוי בשטח המשק והיקף זכויות הבניה המתאפשרות מכח התב"ע, יחד עם ערכי השווי בסביבה.
יתרון נוסף בהיוון משק עזר הוא קבלת חוזה חכירה מהוון עירוני, אשר מקנה אפשרות לקנות את הבעלות בקרקע מרמ"י באופן מוחלט, בטאבו.
מס רכישה על דמי ההיוון
למרות שעל פניו מס רכישה נשמע כמו משהו שהקונה אמור לשלם, כאן מדובר במס רכישה שונה.
השדוני מתבטא בכך, שהמוכר או הקונה, תלוי מי משלם את דמי ההיוון, למעשה מבצע עסקת רכישת זכויות במקרקעין מול רמ"י ולכן חייב עליה גם מס רכישה.
היטל השבחה
הוא תשלום אותו דורשת הרשות המקומית והוא נע מאלפי שקלים ועד מיליוני שקלים, תלוי בהיקף הזכויות שאושרו בתב"ע ומועד אישורה.
למידע נוסף ניתן לעיין בעמוד היטל השבחה.
מס שבח
מס שבח הוא מס שנגבה ע"י רשות המיסים והוא דומה למס רווחי הון ומחושב על הרווח ("שבח") שנוצר בשווי הנכס מיום רכישתו ועד יום מכירתו.
ממס השבח ניתן לקזז הוצאות שהיו במהלך השנים לגבי הנכס ואשר תרמו לשבח עליו משלמים מס.
בנוסף ישנם פטורים והנחות שניתן לקבל. מס שבח הוא מס שמשתנה מאדם לאדם ותלוי נסיבותיו.
מס שבח הוא תחום מומחיות בפני עצמו וחשוב שמומחה מנוסה ינהל את ההליך מול הרשויות.
נוכל להמליץ על מספר מומחים למס שבח בשיחת היכרות קצרה.
פנו אליי לאומדן מקדים והערכת מיסוי על משק עזר
לאחר שהבנתם את המיסים השונים הקשורים למכירת משק עזר, חשוב לבצע תכנון מס נכון לפני הכניסה לעסקה.
אני כאן כדי לסייע לכם לחשב את המסים, להבין כיצד להקטין את החיובים ולערער במידת הצורך מול הרשויות.
צרו איתי קשר לפגישה ללא התחייבות, ואני אשמח לעזור לכם בתכנון והכוונה מקצועית, כדי שתוכלו לצאת מהעסקה עם תוצאה מיטבית.
להתייעצות ראשונית ופרטים נוספים:
📞 טלפון: 052-626-7685
✉️ מייל: office@romdavid.com