במסגרת עבודתי בתור שמאי מקרקעין מנוסה, אני נתקל לעתים קרובות בבעלי נכסים בארץ המתמודדים עם היטלי השבחה גבוהים. לכן במאמר זה בחרתי לשתף אתכם במידע חיוני על התהליך להגשת ערעור על היטל השבחה, תוך התמקדות בהבדלים המשמעותיים בין פנייה אל ועדת ערר היטל השבחה לבין בחירה בשמאי מכריע. בהזדמנות זו, אסביר את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, ואציג לכם כמה טיפים מעשיים שיסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות ומועילות בנושא.
אילו אפשרויות ערעור על היטל השבחה קיימות?
כשמקבלים שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית, עומדות בפני בעל הנכס שתי אפשרויות עיקריות:
- הגשת ערר לוועדת ערר לענייני היטל השבחה ופיצויים
- פנייה למינוי שמאי מכריע
חשוב להבין את ההבדלים בין שתי האפשרויות הללו כדי לבחור את המסלול המתאים ביותר למקרה הספציפי שלכם.
מתי כדאי לבחור בהגשת ערעור על היטל השבחה לוועדת ערר?
מניסיוני, ישנם מספר מצבים בהם פנייה לוועדת ערר עשויה להיות האפשרות המועדפת:
- מחלוקת על עצם החבות: אם אתם סבורים שאינכם חייבים כלל בהיטל השבחה, למשל בטענות כמו "לא היינו הבעלים במועד הקובע" או "התוכנית לא חלה על הנכס", ועדת הערר היא הפורום המתאים. שמאי מכריע אינו מוסמך לדון בטענות אלו.
- הימנעות מהגדלת החיוב: בניגוד לשמאי מכריע, לוועדת הערר אין סמכות להגדיל את החיוב מעבר לסכום המקורי. זהו יתרון משמעותי אם אתם חוששים מהגדלת החיוב.
- אפשרות לפשרה: הליך הערר מאפשר הגעה להסכמות ופשרות במהלך הדיונים, מה שלא אפשרי בהליך של שמאי מכריע.
- דיון בסוגיות משפטיות: אם יש טענות משפטיות מורכבות, ועדת הערר מוסמכת לדון בהן.
כל אחת מהסיבות הללו יכולה להיות מכרעת בהחלטה לפנות לוועדת ערר.
התהליך להגשת ערעור על היטל השבחה לוועדת ערר
הגשת ערר לוועדת ערר כוללת מספר שלבים חשובים. הנה סקירה של התהליך:
- הגשת כתב ערר: יש להגיש את הערר תוך 45 ימים מקבלת השומה. הקפידו לכלול את כל הפרטים הנדרשים, כולל נימוקי הערר.
- תשובת הוועדה המקומית: הוועדה תגיש את תשובתה תוך 30 ימים.
- קביעת מועד לדיון: ועדת הערר תזמן את הצדדים לדיון.
- מינוי שמאי מייעץ: במקרים מסוימים, הוועדה עשויה למנות שמאי מייעץ לצורך קבלת חוות דעת.
- דיון והחלטה: לאחר שמיעת הטענות, הוועדה תיתן את החלטתה תוך 60 ימים.
חשוב להקפיד להיערך ביסודיות מראש לכל השלבים הללו כדי למקסם את סיכויי ההצלחה בערר.
חסרונות הפנייה לוועדת ערר
למרות היתרונות, ישנם גם חסרונות בפנייה לוועדת ערר שחשוב להכיר:
הליך ארוך
לעתים הטיפול בערר עשוי להימשך מספר שנים, מה שעלול להשאיר את סכום ההיטל הסופי בסימן שאלה לתקופה ממושכת.
עלויות
ייתכן שתידרשו לשכור שירותי עורך דין ושמאי מקרקעין, מה שעלול להגדיל את העלויות.
החלטות צפויות
לעתים ניתן לחזות את החלטת הוועדה מראש, מה שעלול להיות לרעתכם אם האג'נדה של ראש ההרכב ידועה כלא מיטיבה עם הנישומים.
שקלו היטב את החסרונות הללו לפני שאתם מחליטים לפנות לוועדת ערר.
מתי עדיף לבחור בשמאי מכריע?
למרות היתרונות של ועדת הערר, ישנם מקרים בהם עדיף לפנות דווקא לשמאי מכריע בזכות:
- ההליך המהיר: הליך שמאות מכרעת בדרך כלל קצר יותר ומסתיים תוך מספר חודשים.
- אופי המחלוקת: אם המחלוקת היא בעיקרה על גובה החיוב ולא על עצם החבות, שמאי מכריע עשוי להיות הפורום המתאים.
- הגמישות בבחירת "השופט": בהליך שמאות מכרעת יש מגוון רחב יותר של שמאים שעשויים לדון בתיק, מה שמאפשר יותר גמישות.
כדאי לתת את הדעת על היתרונות הללו בבואכם להחליט על מסלול הערעור שלכם.
הסיכונים בהליך שמאות מכרעת
חשוב לציין כי בהליך של שמאות מכרעת קיים סיכון להגדלת החיוב. השמאי המכריע רשאי לקבוע כל סכום שנראה לו נכון, גם מחוץ לגבולות הוויכוח בין הצדדים.
תהליך הפנייה לשמאי מכריע
הפנייה לשמאי מכריע כוללת מספר שלבים חשובים:
- הגשת בקשה למינוי: יש להגיש בקשה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין תוך 45 ימים מקבלת השומה.
- מינוי שמאי: תוך כשבועיים יתקבל מינוי והצדדים יידעו את זהות השמאי המכריע.
- הגשת שומה נגדית: תוך 21 ימים יש להגיש את השומה הנגדית והמסמכים הנדרשים.
- דיונים והחלטה: השמאי המכריע יקיים דיונים וייתן את החלטתו.
גם כאן, הקפדה על כל השלבים חיונית להצלחת ההליך.
האסטרטגיה המומלצת להגשת ערעור על היטל השבחה
מניסיוני, האסטרטגיה הטובה ביותר להגשת ערר על היטלי השבחה, היא לשמור על גמישות. כך אני ממליץ לפעול:
התחילו עם בקשה למינוי שמאי מכריע
זה מאפשר לכם לבחון את זהות השמאי ואת הסיכויים להצלחה.
הערכת מצב מהירה
לאחר קבלת זהות השמאי המכריע, בצעו הערכת מצב מהירה.
שמירה על אופציית הערר
אם מסתבר שהשמאי המכריע אינו מתאים למקרה שלכם, עדיין יש לכם זמן להגיש ערר לוועדת ערר.
גמישות בהמשך ההליך
גם אם התחלתם בהליך ערר, תמיד יש אפשרות להפסיק אותו אם מסתבר שהוא אינו לטובתכם.
שמירה על גמישות לאורך כל התהליך תאפשר לכם להגיב בצורה מיטבית לכל התפתחות.
לסיכום: כשמדובר על ערעור על היטל השבחה – בחירה מושכלת היא המפתח להצלחה
כשמאי מקרקעין עם ניסיון רב בליווי לקוחות בהליכי ערעור על היטלי השבחה, אני יודע כמה חשוב לבחור את המסלול הנכון. טיפול מקצועי ומהיר בהיטל השבחה עשוי לחסוך לכם זמן, כסף וטרחה רבה בעתיד. אך מאליו מובן כי ההחלטה בין ועדת ערר לשמאי מכריע, תלויה בנסיבות הספציפיות של המקרה שלכם.
אשמח לסייע לכם בתהליך זה ולהציע את הניסיון והמומחיות שלי כדי להבטיח את התוצאה הטובה ביותר עבורכם. אל תהססו לפנות אליי לייעוץ מקצועי בנושא.