דמי רכישה לרמ"י
דמי רכישה בנחלה :
מה זה בכלל ואיך ניתן להפחית אותם?
עם אישורה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס’ 1464, נוצרה האפשרות להיוון נחלות במושבים.
דמי רכישה לרמ"י הוא תשלום בעבור היוון הנחלה והוא "משחרר" את כלל זכויות הבניה בנחלה ומסיר את רב המגבלות שהטילה הרשות במהלך השנים על נחלות.
דמי רכישה לרמ"י מחליפים דמי ההסכמה שהיו משולמים בעת מכירת הנחלה (עבור הרכיב החקלאי עדין משולמים דמי הסכמה) וכנראה שברב המקרים הם גבוהים יותר מדמי ההסכמה שהיו משולמים בעבר.
במכירת הנחלה רמ’י ידרוש להוון את הנחלה כתנאי להעברת הזכויות, כך שהקונה למעשה מקבל נכס עם זכויות שבעל הנחלה עצמו לא זכה ליהנות מהן. הליך היוון הנחלה הוא חלק מההסדר שיצרה הרשות במסגרת הרפורמה לצמצום החיכוך בין החוכרים לרשות.
במקרים בהם יש לבעל הנחלה חוזה חכירה ישיר ובתוקף, אין חובה להוון ויש אפשרות לשלם דמי הסכמה.
אז מהו בעצם היוון נחלה?
ההיוון מתייחס לרכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים (השטח הצהוב) וגם את מלוא הפוטנציאל של זכויות הבנייה. מהו פוטנציאל ואיך מחשבים אותו? נתייחס לזה בהמשך.
ההיוון למעשה מסיר את רב המגבלות בנחלה, ומביא למצב שניתן לנצל את מלוא הזכויות למגורים ללא תשלום נוסף לרשות.
היוון הנחלה אינו מתייחס לפל”ח (עליו יש לשלם בנפרד) או לחלק החקלאי, ומתייחס לזכויות למגורים בלבד.
הפחתת דמי רכישה
בניגוד לדמי ההסכמה שהיו מושפעים מהעסקה שבוצעה בנחלה, חישוב דמי רכישה מבוסס על שמאות שנערכת לשווי אובייקטיבי של הקרקע.
בשומות רבות של רמ"י אנו רואים כי השמאי אינו מתייחס לעסקאות שבוצעו בנחלות או אפילו בנחלה עצמה, אלא מבסס את השווי על עסקאות במגרשי הרחבה. בהשגות רבות שניהלנו, העלינו את הטענה כי הדבר אינו סביר עד שלבסוף הצלחנו לייצר תקדים ולבסס את השווי על עסקאות בנחלות.
טענת הרשות, הוא כי בנחלה עצמה ישנם משתנים רבים המשפיעים על השווי, כגון פל”ח וכו’, אולם הצלחנו לשכנע כי ישנה דרך לנטרל את מרכיבי ההפרעה.
איך מחשבים דמי רכישה
שמאי הרשות יעריך את שווי כלל זכויות הבנייה המאושרות בתב”ע וינסה להעריך גם פוטנציאל הנגזר מתכניות בהכנה/הפקדה, או כזה הנגזר מיתרת יח”ד שלא נוצלו מכח תכנית תמ”א 35.
עיקר העיסוק של משרדינו הנו שמאות במגזר הכפרי ובפרט הפחתת תשלומים לרמ”י ועם העבודה השוטפת בנושא, מצאתי כי ישנו עיוות חמור בדרישות התשלום של רמ”י- כך ששווי הקרקע לבדה גבוה מכלל העסקה בנחלה.
כבר הגשנו מספר רב של השגות באמצעות חוות דעת נגדית, בכדי להפחית את דרישת הרשות והבאנו להפחתות דרמטיות בתשלום.
בימים אלה אנו עמלים על יצירת תקדים בנושא ומתכוונים ללוות את לקוחותינו עד קבלת התוצאה האופטימלית.
במידה ונדרשתם לשלם דמי רכישה במכירת נחלה, אנו נשמח לבדוק את פוטנציאל ההפחתה ולייעץ באופן ראשוני ולא מחייב כיצד כדאי לפעול.
דוד רום הנו שמאי מקרקעין יוצא אגף השמאי הממשלתי- האגף המכריע בהשגות לרשות מקרקעי ישראל.
