כשמאי מקרקעין, אני נתקל לא אחת בשאלות רבות מבעלי נחלות המתעניינים בתהליך פיצול נחלה. השאלות הנפוצות נוגעות למהות התהליך, אופן הביצוע והעלויות הכרוכות בו. במאמר זה אספק מענה מקיף לכל השאלות הללו, ואפרט את המידע החיוני הנדרש למי מכם שמעוניינים לבצע פיצול מגרש מנחלתם.
מה המשמעות של פיצול נחלה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?
פיצול מגרש מנחלה הוא תהליך המעניק לבעל הנחלה אפשרות ליצור מגרש מגורים עצמאי מתוך הנחלה. על המגרש המפוצל נחתם חוזה חכירה נפרד, המאפשר הקמת יחידת דיור אחת נפרדת. התהליך מותנה בקיום תכנית בניין עיר מאושרת או תשריט חלוקה, וכרוך בתשלום לרשות מקרקעי ישראל בשיעור של 33% בתוספת מע"מ מערך הקרקע של המגרש המפוצל.
על המסגרת המשפטית לפיצול נחלה
בימים אלו אנו מלווים בעלי נחלות בתהליכי פיצול מגרשים מחלקת המגורים בנחלתם, תהליך המתאפשר על ידי רשות מקרקעי ישראל וכולל חתימה על חוזה חכירה נפרד. נקודת מפנה משמעותית בתחום זה התרחשה ב-4 באפריל 2019, עם כניסתו לתוקף של קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. קובץ זה החליף את כל ההחלטות הקודמות, כולל החלטה 1591 שעסקה בזכויות מגורים בחלקות חקלאיות.
בפרק המשנה 8.3 (סימן ז') בקובץ ההחלטות החדש, נקבעו התנאים המפורטים לעיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים בנחלה. ההסדר החדש מאפשר לבעל הזכויות לפצל מגרש ולבנות בית מגורים לפי בחירתו, בכפוף לתב"ע תקפה או תשריט חלוקה, תוך שמירת יחידת דיור אחת צמודה לנחלה. נוהל B38.04 של רמ"י מספק את ההנחיות המפורטות ליישום אחיד של החלטה זו עבור בעלי הזכויות בנחלות.
שיקולים לטובת פיצול מגרש מנחלה
במסגרת תחום עיסוקי, אני מלווה בעלי נחלות רבים המחפשים דרכים להגדיל את הכנסתם.
אחת האפשרויות המשמעותיות העומדות בפניהם היא פיצול מגרש מהנחלה. הודות להחלטה 1464 של רשות מקרקעי ישראל, ניתנת לחוכרים הזדמנות להגיע להסדר מיוחד עם הרשות שמאפשר פיצול כזה. האפשרות להפיק הכנסה נוספת מהמגרש המפוצל מהווה תמריץ משמעותי עבור בעלי הנחלות לבצע מהלך זה.
תנאי הסף החיוניים להצטרפות להסדר פיצול נחלה במושבים
כדי שפיצול המגרש מהנחלה יתאפשר, רשות מקרקעי ישראל מציבה כמה תנאי יסוד שיש לוודא עמידה בהם. לכן הצעד הראשון שאני מבצע בתהליך פיצול מגרש מנחלה, הוא בחינת העמידה בדרישות רשות מקרקעי ישראל.
ראשית, חלקה א' של הנחלה חייבת להיות רשומה בטאבו כיחידה נפרדת. במקרים בהם טרם בוצע רישום, על החוכר להציג הזמנת תצ"ר בתיאום עם האגודה ובעלי הזכויות הגובלים, או לחלופין אישור על קיום הליך רישום תצ"ר כולל במושב.
שנית, כל השימושים בחלקות א' וב' חייבים להיות מוסדרים, ללא חריגות בנייה או שימושים לא מורשים. בנוסף, נדרשת הסדרת כל חובות דמי החכירה ודמי השימוש. במקרה של חוב אגודה בגין דמי חכירה שנתיים, החוכר רשאי להסדיר את חלקו היחסי כדי להצטרף להסדר.
לבסוף, תנאי מהותי הוא היעדר תביעות בעלות או זכויות היסטוריות מצד האגודה או חבריה, גם אם החוכר עצמו אינו מופיע ברשימת התובעים.
לאחר אימות העמידה בתנאים אלו והקבלה להסדר של רמ"י, ניצבת בפני החוכר בחירה משמעותית: תשלום של 33% משווי חלקת המגורים, או לחלופין 3.75% משווי זה. על כך אפרט עוד בהמשך.
הגדרת חלקת המגורים בנחלה והדרישות לפיצול
פיצול המגרש מתבצע מתוך חלקת המגורים בנחלה, המוגדרת כשטח רציף של עד 2.5 דונם מחלקה א', המיועד למגורים על פי תכנית תקפה. שטח זה כולל את כל יחידות הדיור הקיימות והפל"ח (בחלקת המגורים).
במקרים שבהם היה קיים לפני 27.03.2007 שטח מגורים לא רציף, כמו מגרש מצורף או שטחים מפוצלים בחלקה א', הם יכללו בחלקת המגורים, בתנאי שהשטח הכולל לא יעלה על 2.5 דונם. בנחלות בהן השטח המיועד למגורים גדול מ-2.5 דונם, ניתן לכלול את השטח הנוסף בהסדר תמורת תשלום של 91% משוויו. לעומת זאת, בנחלות עם חלקת מגורים קטנה מ-2.5 דונם, אפשר להגדילה בכפוף לתוכנית תקפה, כאשר ביישובי המרכז נדרש שטח רציף, ובאזורי עדיפות לאומית יש גמישות מסוימת.
חשוב שהגדרת חלקת המגורים תיעשה ככל האפשר בקו ישר במקביל לחזית הכביש. במקרים של סימון לא רגולרי, בעל הזכויות מתחייב שלא לטעון להפחתת שווי בשל הצורה שבחר. כשמדובר במגרש שצורף לנחלה, וחלקת המגורים מורכבת משני חלקים לא רצופים, אחד החלקים יוגדר במלואו כחלק מחלקת המגורים, וההשלמה ל-2.5 דונם תיעשה מהשטח השני המיועד למגורים.
מסלולי ההצטרפות להסדר פיצול מגרש מנחלה
כאמור, בעלי זכויות בנחלה יכולים לבחור בין שני מסלולי הצטרפות להסדר: תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% משווי חלקת המגורים, או תשלום דמי רכישה בשיעור 33%. בשל היתרונות הכלכליים והמהירות של מסלול דמי החכירה, במדריך זה אתמקד דווקא בו.
במסלול דמי החכירה, בעל הזכויות זוכה למספר הטבות משמעותיות:
- אפשרות לבנייה נמוכה עד 375 מ"ר ללא תשלום נוסף לרמ"י, בכפוף לאישור הוועדה המקומית ותכנית תקפה.
- ביטול דרישת הרצף הבין-דורי ואפשרות לבניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו.
- ואפשרות לפצל מגרש תמורת תשלום של 33% משוויו.
- אפשרות לרישום החכירה בטאבו.
כאן המקום להדגיש מספר נקודות מהותיות: בעבר דרישת התשלום במסלול זה היתה מבוססת על שמאות מטעם שמאי רמ"י, אך מזה זמן רב התשלום מבוסס על טבלאות ערכים לפי אזור. התשלום אינו כולל דמי היוון ולא חלות עליו הנחות אזורי עדיפות. זכויות בנייה שנרכשו בעבר יתווספו למכסת 375 המ"ר, ובמקרה שחלקת המגורים לא תהוון, כל בנייה מעבר לכך תחויב בדמי חכירה מהוונים בשיעור 91%, בכפוף להנחות אזור עדיפות לאומית.
אפשרויות הפיצול לאחר תשלום דמי החכירה
לאחר הצטרפות להסדר ותשלום דמי החכירה בגובה 3.75% מערך חלקת המגורים, נפתחת בפני בעל הזכויות בנחלה האפשרות לקדם פיצול של מגרש מגורים מחלקת המגורים. על המגרש המפוצל ייחתם חוזה חכירה עצמאי ונפרד.
הנחיות וכללי תשלום בפיצול מגרש מנחלה
עסקת הפיצול יכולה להתבצע על שם בעל הזכויות בנחלה או מי מטעמו. במקרה השני, התהליך נחשב להעברת זכויות ומצריך את כל המסמכים הרלוונטיים כולל טופסי בקשה, תצהירים או הסכם מכר, ואישורי מיסים.
הפיצול חייב להתבצע בהתאם לתכנית תקפה המתירה אותו. המגרש המפוצל, שחייב לכלול זכויות בנייה של לפחות 160 מ"ר, יופחת משטח חלקת המגורים המקורית. אולם יחידת הדיור הקיימת של החוכר, עם זכויות בנייה של 160 מ"ר לפחות, חייבת להישאר צמודה לנחלה. כל תכנית פיצול כפופה להגבלות תמ"א 35 ואישור האגודה.
למי שבחרו במסלול דמי חכירה של 3.75%, התשלום כנגד הפיצול מחושב לפי שומה פרטנית עדכנית: 29.25% עבור זכויות בנייה של 160 מ"ר, ו-33% משווי זכויות הבנייה הנוספות המותרות בתב"ע ובפוטנציאל התכנוני.
לסיכום
פיצול מגרש מנחלה מציע שני יתרונות מרכזיים: אפשרות להוריש את הנחלה למספר יורשים או הזדמנות ליצירת הכנסה משמעותית ממכירת המגרש המפוצל. למרות העלויות הגבוהות לרמ"י ולוועדה המקומית, התהליך בדרך כלל מוכיח את עצמו ככדאי כלכלית. כשמאי מקרקעין מנוסה, אני מציע ליווי מקצועי מקיף בתהליך, כולל טיפול בהשגות מול רמ"י והפחתת היטלי השבחה. למידע נוסף – אל תהססו לפנות למשרדי כבר כעת.
