הערכת שווי

היטל השבחה הינו תשלום שמוטל על בעליהם של נכסי מקרקעין כשערך הנכס עולה בעקבות שינויים בתכנון ובבניה. זה יכול לקרות בעקבות אישור תכנית חדשה, מתן הקלה בזכויות בנייה, או אישור לשימוש חורג.

בעולם הנדל"ן הישראלי, תהליך הקניית בעלות מהווה צעד משמעותי עבור חוכרי קרקעות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). זהו מהלך חשוב המאפשר לחוכרים להפוך לבעלים מלאים של הנכס שלהם, ובכך פותח בפניהם דלת להזדמנויות רבות ולחיסכון כלכלי ניכר.

שמאי מכריע הינו שמאי מקרקעין שממונה בידי ועדה ייעודית במשרד המשפטים לתפקיד מעין-שיפוטי בהקשרי מקרקעין. תפקידו להכריע במחלוקות שמאיות בין הרשויות לבין האזרחים או היזמים.

פיצול מגרש מנחלה הוא תהליך שבו בעל נחלה מפריד חלק מחלקת המגורים שלו ליחידה עצמאית. זהו צעד משמעותי שיכול להוביל ליתרונות כלכליים ומשפחתיים, אך גם כרוך בעלויות ובתהליכים בירוקרטיים מורכבים.

התנגדות לתכנית היא זכות חשובה המוקנית לכל אזרח על פי חוק התכנון והבנייה. זוהי הזדמנות ייחודית להשפיע על תהליכי התכנון ולהגן על האינטרסים שלכם כבעלי נכסים.

כבעלי נכסי מקרקעין, חשוב שתכירו את המשמעות של היטל השבחה. מדובר בתשלום חובה שאותו הרשות המקומית גובה כאשר נכס מתייקר בעקבות החלטותיה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

רכישת דירה או נכס היא אחת ההחלטות הכי משמעותיות שתעשו בחייכם. אבל כדי שהזכות שלכם על הנכס תהיה מוכרת ומעוגנת בחוק, לא מספיק לשלם עבור הנכס ולקבל את המפתחות. יש צורך לעבור תהליך חשוב נוסף – רישום הזכויות בטאבו.

פיצול מגרש מנחלה הוא תהליך המעניק לבעל הנחלה אפשרות ליצור מגרש מגורים עצמאי מתוך הנחלה. על המגרש המפוצל נחתם חוזה חכירה נפרד, המאפשר הקמת יחידת דיור אחת.

כאשר אני מתמודד עם שומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אחת הסוגיות הבולטות שאני נתקל בהן היא חישוב עלויות הפיתוח.

נעים להכיר, אני דוד רום, שמאי מקרקעין וכלכלן עם ניסיון של יותר מעשור בהפחתת היטלי השבחה – כאן כדי לחסוך לך כסף בהיטל השבחה.
אם קיבלת דרישת תשלום עבור היטל השבחה, חשוב לדעת: ייתכן מאוד שניתן להפחית את ההיטל, ובמקרים מסוימים אפילו לבטל אותו לחלוטין. מניסיוני, הרבה אנשים משלמים את ההיטל כפי שנדרש מהם, מתוך מחשבה שאין מה לעשות, אבל האמת היא שזה ממש לא חייב להיות כך. אני כאן כדי לעזור לך להבין את התהליך, לבדוק את הדרישה ולפעול עבורך כדי להפחית את ההיטל בצורה משמעותית.

לפני שאתם נכנסים לעסקת מכירה או קנייה של משק עזר, חשוב לבצע אומדן מקדים ולהבין היטב את העלויות שכרוכות בה.

מסלול הצטרפות להסדר במסלול דמי חכירה. לפני הכל נבין מה משמעות ההסדר והאם זה מתאים לנו? מדוע כדאי להצטרף להסדר בתשלום 3.75%? מה ההבדל בין המסלולים?

היטל השבחה הוא מס אשר משולם לוועדה המקומית בעקבות תוספת של זכויות בניה או השבחתן של הזכויות הקיימות במקרקעין, על ידי תכנית אשר ועדת התכנון המקומית אישרה ובכך השביחה את המקרקעין.

הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל הביאה את האפשרות להקנות זכות בעלות בקרקע לטובת חוכרים אך בתנאים מסוימים. זאת בכדי לצמצם את החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל ובכדי להקל על חוכרים ועל מערכות המדינה.

כאשר מתקבלות דרישות תשלום על ידי רשות מקרקעי ישראל, נרצה לנתח את המקרה ולהבין האם התקבל חיוב גבוה מן הראוי.
ניתן להגיש השגה שמאית ראשונה (ערעור) על שומת הרשות, זאת באמצעות שמאי מקרקעין מטעמכם אשר ינתח את המקרה ויטען באמצעות שומה נגדית כנגד שומת הרשות.

הגעתם לרגע בו אתם מבקשים לקבל היתר בניה ונדרשים לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל להוצאת ההיתר.
בטרם קבלת החותמת של רמ"י ,שתאפשר לכם להוסיף שטחי בנייה או לשנות יעוד הנכס, יתכן שתאלצו להיפרד מסכום כסף משמעותי תמורת האישור של רמ"י- אלה הם דמי היתר.

שמאי מקרקעין מייצג את הדיירים במסגרת הפרוייקט ומתוקף מומחיותו בתחום הערכת שווי, בבחינת זכויות בנייה והיבטים תכנונים נוספים. במסגרת תפקידו בוחן אילו זכויות ניתן לנצל וכן מהי הדרך הטובה ביותר מבחינה כלכלית ותפעולית לניצול זכויות הבנייה.

ירידת ערך של נכס פירושה הפרש המחיר שהמוכר יקבל מהקונה עבור הנכס אשר נוצרו בו חסרונות, לעומת המחיר אשר היה ניתן לקבל עבור נכס דומה ללא החסרונות שנוצרו בו.

במאמר זה נסביר על 3 נקודות שמצריכות תשומת לב מצד עורך הדין בעת ייצוג בעסקת מכר/ רכש בנכסים של רשות מקרקעי ישראל. ההתייחסות אליהן עשויה למנוע תאונה כלכלית עבור הלקוחות, או לכל הפחות תבהיר את הסיכון אליו הם חשופים.

היטל השבחה בתל אביב גבוה מרב חלקי הארץ בשל ערכי השווי הגבוהים בעיר. כיום רב דרישות התשלום מתקיימות במימוש זכויות מלא כאשר אדם מוכר את נכסיו ובכך מממש זכויות.

ההיוון מתייחס לרכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים (השטח הצהוב) וגם את מלוא הפוטנציאל של זכויות הבנייה. מהו פוטנציאל ואיך מחשבים אותו? נתייחס לזה במאמר.

הליך ההיוון של משקי עזר מתנהל בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521, שהחליפה את החלטה 1301 והיוותה פאזה אחרת לחלוטין בהיוון משקים. לאחר מכן הכללים להיוון נקבעו בקודקס ההחלטות של רשות מקרקעי ישראל.

ירידות ערך וליקויי בנייה קבלנים רבים גורמים לרוכשי הדירות עגמת נפש וסבל רב, במקרים בהם רמת הגימור והבנייה לא כפי שסוכם וישנם ליקויי בנייה רבים בדירות הנמסרות.

הפקעות קרקע כיום, הרשויות המפקיעות קרקע הן בדרך כלל רשויות מקומיות או נתיבי ישראל (מע”צ). הפקעות קרקע מתבצעת על ידי הרשויות בדרכים שונות. ההפקעה השכיחה ביותר מבוצעת על ידי רישום הקרקע על שם הרשות או על ידי רישום הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית.

כמי שעוסק יום-יום בעולמות המקרקעין והמיסוי, אני רואה כמה שאלת מס השבח הופכת את המכירה לאתגר עבור לא מעט מוכרים. המס הזה, בגובה 25% על הרווח ממכירת הנכס, יכול להצטבר לסכומים משמעותיים – אבל בדיוק כאן נכנסת העבודה שלי. עם ידע וניסיון שצברתי לאורך השנים, אני עוזר להפחית את המס למינימום האפשרי ולהשאיר אצלכם יותר מהרווחים שמגיעים לכם.

מהם פיצויים בגין פגיעה במקרקעין? ובאילו נסיבות מקבלים פיצוי כזה? בחוק התכנון והבנייה נקבעו הוראות בעניין השפעת תכניות בנין עיר שנכנסו לתוקף, על מקרקעין בתחומן.

אז עשיתם סקר שוק, לאחר התלבטות החלטתם לרכוש את הנכס, לאחר משא ומתן הגעתם לעורך דין שיסגור ביניכם את הפינות עם חוזה ארוך ומפורט..אבל דבר אחד חשוב שכחתם לבדוק – “שאסי”.

דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל נגבים בגין שימוש לא חוקי וחריגות בנייה בקרקעות המנוהלות על ידה.