מסלול הצטרפות להסדר במסלול דמי חכירה

לפני הכל נבין מה משמעות ההסדר והאם זה מתאים לנו ?

מדוע כדאי להצטרף להסדר בתשלום 3.75%? מה ההבדל בין המסלולים?

הצטרפות להסדר במסלול דמי חכירה משדרג את הזכויות בנחלה ומסיר מספר מגבלות, אך היתרונות העיקריים בהצטרפות למסלול לדעתנו הם אלה:

• ביטול דרישת רצף בין דורי בנחלה.
• אפשרות לפצל מגרש בתשלום השלמה ל-33%.
• גמישות באופן מימוש זכויות הבניה שעד 375 מ"ר. נסביר- כיום הזכות בסיסית היא בינוי של 375 מ"ר בשני בתים ועוד יחידת הורים כאשר כל בית הוא עד 160 מ"ר ויחידת ההורים היא 55 מ"ר. כל מ"ר שנבנה מעל המודל הזהז, יחייב אותנו בתשלום 91% גם אם הוא מתאפשר בתב"ע.

הצטרפות להסדר מבטלת את המגבלה הזו.

לדברים שציינתי לעיל, ישנה חשיבות עצומה כך שלדוגמה, כאשר 2 אחים שמתגוררים בנחלה למעשה יוצרים הפרה של חוקי רמ"י ותוקעת את המשפחה במצב שלא יכולה לבצע שום עסקה בנחלה. הצטרפות להסדר מבטלת את המגבלה.

הצטרפות להסדר הנה תהליך ארוך ומעט מסורבל מול רמ"י ומצריך סבלנות ודייקנות בביצוע הפעולות. הנה קישור לעיקרי ההוראות באתר רמ"י.

לצורך ההצטרפות נשלם כ-3.75% משווי הקרקע לפי שווי זכויות בסיסיות בסך 375 מ"ר (ללא עדיפות לאומית). בעבר הרשות היתה עורכת ששמאות מקרקעין לצורך קביעת השווי, אולם כיום הרשות החלה לקבוע זאת על בסיס טבלה.

לאחר סיום תהליך ההצטרפות להסדר במסלול דמי חכירה, ייחתם חוזה חכירה ישיר בין רמ"י לחוכר והחוכר יוכל לרשום את החכירה בטאבו ולמעשה כך לעגן את זכויותיו בנחלה, דבר אשר כיום במרבית המקרים לא מתאפשר.

חשוב להדגיש:

• כל בניה נוספת מעבר ל 375 מ"ר תחויב בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% כפוף להנחות אזור עדיפות לאומית.
• חוכר שהצטרף להסדר, בין אם קיים חוזה ובין אם לאו צריך לחתום על חוזה חכירה חדש ל-49 שנים מיום אישור העסקה + 3 תקופות נוספות של 49 שנים.

מסלול דמי רכישה

מסלול ההצטרפות להסדר במסלול דמי חכירה בתשלום 3.75%, הוא למעשה החלק הראשון והמזערי בהצטרפות להסדר. החלק השני והעיקרי הוא למעשה היוון הנחלה בתשלום 33%.

היוון הנחלה הוא השדרוג האמיתי לנחלה ולמעשה מבטל כמעט כל מגבלה ופוטר מכל תשלום עתידי לרמ"י, בעבור כלל הזכויות הקיימות בתב"ע וגם הזכויות העתידיות לבניה נמוכה.

חוכר אשר כבר הצטרף להסדר במסלול תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% ומבקש להשלים לדמי רכישה, יקבל מעין זיכוי על התשלום ששילם בגין 3.75%.

אך ההבדל בין התשלומים הוא דרמטי. התשלום הראשון של 3.75% הוא מזכויות של 375 מ"ר בלבד ואילו התשלום של דמי רכישה בשיעור 33%, מחושב מכלל הזכויות+ פוטנציאל עתידי בשטח של עד 2.5 דונם.

במידה וקיים בנחלה שטח צהוב גדול מ2.5 דונם, ניתן לרכוש אותו בתשלום 91%, וישנם מקרים שזה עשוי להקנות יתרון עצום לנחלה.

סיכום יתרונות במסלול דמי רכישה:

-מימוש זכויות בניה ללא תשלום לרמ"י.

-ביטול רצף בין דורי.

-אפשרות לפיצול מגרשים ללא תשלום.

-הקטנת החיכוך עם רמ"י למינימום.

– אפשרות להשכרת מבנים בנחלה.

היוון נחלה הוא חובה בעת העברת זכויות, כך שבמידה ואתם עומדים לרכוש / למכור נחלה, כדאי להבין באיזה צד אתם, מה הסיכונים שלכם וכיצד לנהל את התהליך לטובתכם.