רשות מקרקעי ישראל
השגה ראשונה (וכלים נוספים) על שומת רשות מקרקעי ישראל
עסקאות מקרקעין רבות טומנות בחובן תשלומים שונים ל”מינהל”, או בשמו החדש – רשות מקרקעי ישראל, הגוף האמון על ניהול קרקעות המדינה.
התשלומים הנדרשים בדרך כלל ע"י רמ"י מופרזים ומחושבים על הצד הגבוה.
יצא לי לפגוש המון לקוחות שנדרשו לתשלום מופרז מרמ"י, אך הביעו אי אמון בהליך השגה ראשונה על שומת רמ"י, הן מטעמי אמון במערכת והן מטעמי פרשנות שגויה להוגנות וסבירות הדרישה.
הכלי העיקרי להפחתת דרישת תשלום של רמ"י, הוא השגה ראשונה.
בשנים 2013- 2014 עבדתי באגף השמאי הממשלתי – האגף שמכריע בהשגות מול רמ”י, שם השתתפתי במאות הליכי השגות שהוגשו ע"י חוכרים ומאז 2015 פתחתי משרד המתמחה בעיקר בטיפול ובהפחתת תשלומים לרמ”י, תוך ליווי שוטף ומקיף בכל הרבדים הנכונים בכדי להתנהל נכון מול הרשות.
היתרון שבעבודה בתוך המערכת והניסיון שנצבר בהמון תיקים, מקנה יכולת יוצאת דופן להפחית את דרישות התשלום מצד רמ"י ולהצליח למקסם את התוצאה במינימום זמן.
כמשרד שמלווה ומקדם גם תהליכים אחרים מול הרשות, אוכל לומר כי הנוכחות השוטפת במשרדי רמ"י מגדילה את הערך שהלקוחות שלנו מקבלים.
*לפני שתבחרו שמאי שינהל עבורכם את ההשגות, כדאי לבקש לראות תוצאות בתיקים אחרים שניהל.
שמאות מקרקעין הוא תחום רחב ולא כל משרד מתמחה באופן ספציפי בעבודה מול רמ"י. יש לנהל את ההליך בצורה אסטרטגית נכונה. ולכן חשוב לפנות למשרד שיש לו ניסיון רב ותוצאות מוכחות רבות בהפחתת תשלום לרמ"י. חשוב לפנות אלינו ברגע שקיבלתם את השמאות ודרישת התשלום בכדי שלא נפספס את לוחות הזמנים שמאפשרת הרשות.
הניסיון הרב צריך לכלול גם הכרת נהלים פנימיים של המינהל ושל אגף השמאי הממשלתי (שאינם מפורסמים) יחד עם ליווי גם בהשגות משפטיות בלוחות זמנים קצרים יחסית.
תשלום לרשות מקרקעי ישראל
במרבית המקרים התשלום שנדרש על ידי רמ"י הרבה יותר גבוה מהסכום לו מצפה האדם הממוצע ובחלק מהמקרים החוכר במצב בו אין לו את הכסף לבצע את העסקה. או לחלופין, פתאום הוא מבין שהוא ייאלץ לשנות את תכניותיו בגלל גובה דרישת התשלום.
כמו שכבר ציינתי- במרבית המקרים ניתן להפחית את התשלום לרשות מקרקעי ישראל באופן משמעותי.
גובה דרישות תשלום לרמ"י מבוסס על שמאות שערך שמאי של הרשות. או לחלופין, מבוסס על טבלה קבועה מראש של מחירי קרקע לפי אזור, סוג שטח וכו'.
אזכיר את סוגי התשלומים העיקריים:
דמי היתר – בעת שינוי ניצול ויעוד בנכס, תוספת בנייה, פיצול מגרש או "כל הנאה נוספת מזאת שהוגדרה בחוזה החכירה" (זה טריק חדש של הרשות).
דמי הסכמה – בעת מכירת נכס לא מהוון.
דמי היוון – בעת קניית זכויות בקרקע והיוון יתרת תקופת החכירה.
דמי שימוש בקרקע – בעיקר עקב חריגות בנייה וחריגות שימוש בניגוד לזכות החוזית מול רמ"י.
דמי רכישת בעלות בקרקע – בחוזים שאינם חקלאיים.
במגזר החקלאי בלבד:
דמי רכישה / היוון נחלות – היוון נחלות (בא במקום דמי הסכמה).
ניתן להגיש השגה ראשונה על כל דרישת תשלום מאת רשות מקרקעי ישראל.
השגה שמאית ראשונה
בעבר ניתן היה להגיש השגה ראשונה באופן עצמאי ללא כל חוות דעת שמאית, תוך 30 יום מרגע דרישת התשלום. מחודש פברואר 2014 עם אישורה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1304, את ההשגה השמאית חייבת ללוות חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, ולוחות הזמנים התארכו ל- 60 יום .
חשוב לציין כי הגוף המכריע בהשגה אינו רמ”י אלא אגף השמאי הממשלתי, שהנו גוף מקצועי ואובייקטיבי המתנהל תחת משרד המשפטים (אגף שומת מקרקעין).
למרות זאת, אזרחים רבים המתלבטים טרם הגשת השגות מעלים טענות בדבר מידת האובייקטיביות של אגף השמאי הממשלתי, וחשים כי “המשחק מכור”.
אנסה לתאר את הדינאמיקה הפנימית בין השמאים בכל ההליך מזווית ראייה רחבה יותר, כמי שהיה בתוך המערכת וראה איך מתנהלים הדברים.
שמאי רמ”י הם ספרקי שירות חיצוניים אשרש עובדים תחת ביקורת והנחיות של המערכת לה הם מספקים שרות ואשר מטבע הדברים מזדהים עם האינטרס של הארגון לו הם כפופים.
מולם לעומת זאת, נמצא השמאי המשיג -מטעם החוכר, שמייצג את לקוחו ומעוניין להגן ולייצג את האינטרס שלו בצורה הטובה ביותר.
בין שני אלו נמצא השמאי המחוזי של האגף, היושב כשמאי מכריע ותפקידו להכריע בעניין שווי הקרקע באופן אובייקטיבי.
יש לזכור כי רמ"י ואגף השמאי הממשלתי הם שני גופים ממשלתיים ולכן הם מתקשרים גם "מחוץ לפרוטוקול" ורמ"י יודעת להפעיל לחץ ולקבוע סטנדרטים, או לסכם הסכמות בעל פה והנחות עבודה שאינם כתובות אך משתרשות בתהליכי העבודה.
אין בדבריי חלילה להטיל דופי בדבר האובייקטיביות והמקצועיות של אגף השמאי הממשלתי, אך מדובר בדינמיקה טבעית אשר עשויה להשפיע על התוצאות.
רמ"י רואה עצמה כגוף עסקי שפועל למקסם את האינטרסים שלו. מקצוע השמאות הוא אינו מדע מדויק ולכן לא מן הנמנע כי רמ"י מנחה את השמאים שלה לנקוט גישה מחמירה וכך יוצא שהתשלום הנדרש הוא גבוה מידי.
ועדת השגות – השגה שנייה
במידה וההכרעה שמקבלים מהשמאי הממשלתי אינה מוסכמת עלינו, ניתן להגיש השגה שניה- שהיא השגה על ההחלטה בהשגה הראשונה, לוועדה שנקראית ועדת השגות.
ועדת ההשגות היא וועדה כלל ארצית ולא מחולקת למחוזות והיא מורכבת מ-3 גורמים :
-שמאי מכריע מרשימת השמאים המכריעים שמונו ע”י מועצת השמאים.
-עו”ד בדרגת שופט בית משפט שלום.
-השמאי הממשלתי הראשי או נציגו.
ועדת ההשגות תבחן מחדש את שומת רשות מקרקעי ישראל ואת ההחלטה שניתנה ע"י השמאי המחוזי (של אגף השמאי הממשלתי) ותתן את החלטתה על ידי עריכת שמאות חדשה של שווי הקרקע.
משך הליך השגה שנייה יכול להיות שנה- שנתיים, כאשר ההתחשבנות על תוצאת ההשגה הראשונה מול רמ"י, נדחית עד לסיום הליך ההשגה השניה.
השמאות והמפרט הכספי
תשלומים למקרקעי ישראל נקבעים מתוך חישוב שווי הקרקע בלבד, ללא התיחסות למבנים הקיימים בקרקע. שמאי רמ”י יאסוף נתונים שונים ויגיש את חוות דעתו למחלקה המטפלת.
הנציגה המטפלת תשלח לכם את השמאות יחד עם מפרט כספי עם מכתב מלווה ובו תצטרכו לסמן איזו מהאפשרויות מקובלת עליכם:
- הסכמה לשמאות ותשלום הדרישה שמוצגת ע"י רמ"י.
- הגשת השגה במקביל לביצוע העסקה ותשלום הדרישה הראשונית.
- דחיית התשלום עד לאחר תוצאת השגה הראשונה.
לאחר שתחתמו על המפרט הכספי תקבלו שובר תשלום לעסקה+ שובר תשלום נוסף לאגרת ההשגה הראשונה.
לפני ביצוע כל פעולה מומלץ מאוד להתייעץ איתנו כדי שנחשוב יחד מה הכי מתאים והכי נכון לכם.
השגה ראשונה
לפני הגשת ההשגה הראשונה נבחן את כדאיות ההשגה (לעיתים לא כדאי להשיג) ואת האפשרויות השונות להפחתת התשלום- אם מבחינה שמאית ואם מבחינה משפטית.
הליך השגה ראשונה מורכב מכמה שלבים : בחינה ראשונית של הנתונים, הכנת חוות דעת שמאית נגדית, הגעה לדיון במשרדי אגף השמאי הממשלתי, תגובה לפרוטוקול הדיון והגשת חומרים נוספים, קבלת ההכרעה בהשגה ובחינת סבירותה.
משך הליך ההשגה מרגע הגשת המסמכים עשוי להיות בין 4-6 חודשים. ההליך אינו מפריע לביצוע העסקה והוא מתנהל במקביל לפעולות המבוקשות.
בהליך ההשגה יובאו בחשבון טענות שמאיות בלבד ולא יבואו בחשבון טענות משפטיות. לשם המחשה, טענה משפטית תיחשב לטענה בדבר זכויות החוכרים ואילו טענה שמאית מוגדרת כטענה בדבר ערכי שווי שונים ופרשנויות.
שמאי מקרקעין שמתמחה בהשגה על שומת רמ"י, יידע להשתמש באסטרטגיות הנכונות שיובילו להפחתה המקסימלית, כולל איתור טעויות ושגיאות בקביעת השווי.
מאחר וקיים סיכון כי ההליך ההשגה על השומה לא יצליח, שיש משמעות גם לאמינות השמאי שלצדכם, שיתריע על חוסר כדאיות ההליך.
השגה משפטית לרמ"י
השגה משפטית היא תהליך נוסף שיסייע לנו להפחית את דרישת התשלום. הניסיון שנצבר אצלינו יחד עם הכרת נהלי העבודה והחלטות הרשות, מקנה לנו יכולת למקסם את הפחתת התשלום ע"י רובד נוסף, בנוסף להשגה ראשונה.
הטיפול בהשגה משפטית אינו מצריך עורך דין, אלא חשוב יותר- מצריך גורם מקצועי שנמצא במשרדי רמ"י באופן שוטף ומכיר את כלל המחלקות המטפלות בתהליך.
נשמח לספק לכם יעוץ ראשוני ולהציג לכם את התוצאות הרבות שהשגנו עבור לקוחותינו.
אפשר לשוחח ישירות עם דוד רום ע"י לחיצה על כפתור ההתקשרות בצד שמאל.
רוצים לדעת עוד? הנה מאמרים נוספים שחשבו להכיר:
לנוחיותכם לינק למאגר החלטות בהשגה ראשונה שניתנו על ידי אגף השמאי הממשלתי, בו תוכל ולהתרשם כיצד נראית החלטה בהשגה ראשונה.
